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団信

1棟目、アパートローンを組むときに団信を付けました。
団信が付くと金利が0.3%プラスになりますが、個人で生命保険を掛けるより経費で落ちるし安いと思うので一棟目はそれでお願いしました。
50歳の主人の場合は29年変動1.775%5800万借入、本当は30年組めるのですが、80歳までに完済しないといけないみたいで29 年。
そこはフラット35 と同じ取り扱いでしょうね。
そこで、生命保険を見直しました。
今まで個人で年間40万近く払っていたのですが子供の学費もメドがついたし、死亡保障はもうそんなには要らないかも...。学資保険は終了しています。
私の死亡保障は必要ないと思うので、主人にもしもの時は物件の団信を頼りにして、個人の保険は一部解約しました。
終身のがん保険と医療保険、若干の死亡保障で年間20万弱になりました。
約半分ですね。
今までの保険は10年毎の更新で掛け金がドンドン高くなるし、80歳までしか契約出来ないタイプでした。
昔の保険はそうですよね。
今回は生きるための保険に切り替えですね。
何か病気をしたときに治すだけの治療費のためです。

アパートローンを組む時に団信を付けたいと言ったら銀行から「投資物件に団信は珍しいですね〜」と言われました。
本当ですか?
主人はサラリーマンで50歳になりましたので年収そこそこあります。
生活費を差し引いて、入居者ゼロでも取りあえずローンを払える位の収入はあります。
が、私は主婦ですので主人にもしもの時は困るんです。
皆さん団信はつけないのでしょうか?
団信をつけると連帯保証は要らないし、抵当権も物件だけですんだので余計な費用が発生しませんでした。
書類もスッキリ、銀行との契約もスムーズ。
良い事だらけの気がしますが、0.3%を高いと見るか...いかがでしょう。
二棟目は付けなくてもいいかな〜。


因に一つ保険を解約したら返戻金が200万近くある事がわかりました。
凄く嬉しい次の物件の頭金に出来ますね。





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融資承認

新規物件取得に向けて、融資承認待ちです。
二棟目は一棟目とは違う会社にお願いする事にしました。
実は一棟目の購入時にココと実際に購入した会社と両方検討して、ココには涙をのんで頂きました。
どこが決め手だったか?立地ですね。
(すみません。私の好きな場所にしました)
本当は先週には承認頂けるはずでしたが、住宅ローンの駆け込みが多くて遅れているらしい。
「支店レベルではOK!本社の承認待ちです」
この台詞、一棟目のりそな銀行からの借入時もよく聞きましたね〜。
承認まで数ヶ月かかりましたから。本当に苦しかった。
物件は出来上がりつつあるのに、融資がはっきりしないなんて考えられないでしょ。
普通は融資が付いてから契約着工の手順だと思うのですけど、ベテランの営業の方は落ち着いたもので、
大丈夫ですの一点張り!
本当に大丈夫でしたけど、私は不安で一杯でした。

それにしても、サラリーマンでも随分お金を借りられるものですね。
まさか今年二棟目を検討するなんて予想していなかったけれど、チャンスがあるなら...今でしょ!

写真-4

一棟目の近くに古い商店街があります。
そこで購入した大好きなバラです。
黄色のお花をつけました。
もっともっと大きく沢山の花をつけられるように頑張りたいと思いました。

物件取得へ

今月新築物件が稼働し始めたばかりですが、実は次の展開を考え中です。
融資が通ればの話ですが...
個人でそんなに借入が可能なのか?
物件が稼働すれば賃料収入だけで十分支払い可能ですので、融資が付きさえすればキャッシュは回るはずです。
最初の借入の時は借金がコワくて毎日毎日お金の計算で、10キロ程痩せまして...
主人は大喜び。
今回はそんな事はありませんね。
慣れとは恐ろしいモノです。
大まかに計算はしましたがイケルと思います。
何より場所がイイ
とても好きな土地で、出来たら私が住みたいくらいなんです。
来週には承認が下りる予定?
決定ではないのでやっぱりダメでした〜なんて事もあり得るけど、
あそこは欲しいんです。絶対に!
土地を見に行ったときにピンと来たんです。
ココ凄く好き
そういう女のカン当たりますよね〜。


家庭菜園

今日は主人の実家へ遊びに行きました。
義母は家庭菜園が趣味で沢山の野菜を育てています。
いつもいつも取れ立ての野菜を頂いて帰ります。
どれもとても美味しいんです
わたしも真似してキュウリとミニトマトは植えた事がありますが上手く出来ませんでしたね。



カボチャの赤ちゃんです。早く大きくなーれ
お店で買えなくなりますね。


私の物件

写真-3

私たちが昨年まで住んでいた家です。
この家を貸家にして空き家になっていた実家に移りました。
築17年!
子供たちが幼稚園の時から家族の歴史がここにあります。
また面白い事に借りて下さったご家族も子供さんが幼稚園で、同じ家族構成です。
毎日夕方からお風呂で騒いでいる声が聞こえます。
子供の笑い声っていいですね。
幸せな気分になります

取材当日

取材なんてどんな感じなのか、ウキウキしながら新宿駅南口で待ち合わせ。
10分前に指定の場所からメールすると、同年輩のお綺麗な女性が声を掛けてきました。
さすが洗練されてるカンジ...
都会の働く女性はカッコいいですね。
名刺には、代表取締役 ライター ◯◯◯美、と書かれています。
ますますカッコいい
スタバでICレコーダーを前に置き、なぜ不動産投資を考えたのかとか、
今後どうしたいのかとか質問に次々答えて、デジカメで写真を撮られて終了。
写真は掲載されないけれど、似顔絵が載るらしいです。
少し若めに描いて欲しいな。
取材なんてなかなか経験できない事ですから、面白かったです。
あまり緊張もせず、素の自分でいられたかな。
どんな書籍になるのか楽しみです。

新宿まできたのだからどこかブラブラしようかとも思いましたが、悲しい事に信じられないくらいの方向音痴。
iPhoneアプリの乗り換え案内をやっと使えるようになったばかり。
新宿まで行くのに疲れたから、さっさと息子のアパートに帰って掃除でもします。
福岡から上京しても一人では結局どこにも行かずに息子のアパート周りをウロウロして終わりですね。
主人と一緒だと結構色々連れて行ってくれるのですが...
主人の有り難さがよくわかりますね。

新築か築古か

昨年の夏から不動産投資の勉強を始め、アマゾンで書籍を買いあさったりセミナーに行ったり。
先輩方のブログを読むとあまり新築を買われた方はいらっしゃらない。
築20年なんていう古いアパートに、自分で手を入れて再生美化して満室利回り20%!
そういうの羨ましくて私もしたかったけれど、物件を見る目がないんですよね。
皆さんどうやって見る目を養うのかよくわかりません。
立地の悪い場所でも客付けできる自信があって敢えて選んで高利回り。
立地の良さならわかるけれど、想像力に乏しくて立地の悪い場所を選べない...
で、結局デベロッパーの言いなりの駅近新築アパートに落ち着いてしまった訳です。
利回りはあまり良くはありませんが、修繕費は暫くはかからないであろうし、今なら主人の属性で借入も可能かと思い決めました。
もう一棟くらい新築アパートを調達したら、あとは中古戸建を少しずつ買い増ししたらどうかなと考えています。
本当は物を作り出す過程が好きで、自分で何でもやりたい性格。
今は自宅の砂壁に漆喰を塗ろうとして下地塗りを頑張っています。
外壁塗りなども自分で出来ないのかなあ。
いつか物件が古くなったら自分で再生出来るように修行したいと思っています。
何でも自分で出来る大家さんになりたい




取材

不動産投資をしている女性10人にインタビューした記事を纏めて本を作るから協力して欲しいと依頼を受けました。
何で私なの?って感じですが面白そうだから受ける事にしました。
東京に行ってきま〜す。

管理会社

突然エイブルからお手紙が届きました。
内容は平たく言えばアパートの仲介と管理を任せて欲しいという事ですね。
手作りの資料も付けて、いかに自社の客付けが良いか管理が優れているか、中々説得力のあるお手紙でした。
まだ竣工してひと月も経っていないのに、そんな営業がくるなんて驚きです。
でも熱心ですね。
今は建築をお願いした会社に引き続き管理もお願いしていますが、先の事はわからないですからね。
こうやって無駄とも思える種を撒いておく事は必要な事なのでしょうね。
へへ、反応が何も無いとモチベーションが下がって可哀想な気がしたので、一応お返事メールしておきました。
もうすぐ募集を始めてひと月!
8戸のうちまだ3戸が空室です。
とりあえずはローンは返せるけれど早く満室になって欲しい。
オーナーとして何をしたら良いのか、管理会社に気を使って何も出来ない状態。
実は管理会社の担当者に、私が色々お願いやら分からない事を質問したりしていたら、
「私事ですが急遽転勤になりまして、短い間ですが大変お世話になりました、新しい担当者からご連絡させて頂きます」とメールがきて、新しい担当者からは連絡がありません。
嫌われちゃったのかな〜。


私の物件

写真-2

エコな生活エネファーム

年末年始に元自宅から実家に引っ越しをして、元自宅を貸家にしたのですが、思いついたのが12月も半ばを過ぎてから。
電気や水道は電話さえすれば止めるのも使うのもすぐに出来ますが、ガスだけはそうもいきません。
20年近く同じプロパンガス会社を使っていたのに、年末近くには対応をして頂けなくてプロパンガス会社をエネオスに替えました。
引っ越した先の家が追い炊き機能のない給湯器で、ぬるくなると熱いお湯をドンドン足すタイプ!お風呂好きの私としてはガス代が気になってました。
給湯器も随分古い物なので、追い炊き機能付きのに交換しようかと思って、エネオスの担当の方に相談してみたんですね。
そうしたら今ならエネファームが補助金やキャンペーンで半額以下で設置出来るとの事
ガスを使って発電もするので自宅で使う電気の7割位は賄えるらしく、設備投資分は数年でペイ出来そうです。
売電する程の発電力はなくてもスゴく良いお話
主人も賛成してくれたので早速お願いする事にしました。
来週設置場所の確認に来られて再来週には取り付けです。
さあどんな感じになるのでしょう。



誤算

実は息子が留年しまして...
普通に行けばあと半年余りで学費及び生活費の送金は終わりのはず...
でした。
そのつもりで不動産投資の資金計画も立てていましたので、大きく計画がずれてきます。
なかなか思ったようには進みませんね。
東京の私立理系に行ってますので、年間300万ほどかかります。
しばらく寝込む程のショック!
しかし、今ここで親子で立ち止まって考える事が必要だったのでしょうね。
ギリギリ単位を取得して卒業しても、先で未熟すぎて大きな失敗をやらかしたでしょうから。
少しでも足しになるように、息子のためにも不動産投資を成功させないといけませんね。

資格試験について

近くの公民館で昨年からFP講座を受けていました。
3級はまぐれで合格
2級は先日受験したばかりです。
一応自己採点によると学科は何とか出来たかな?
しかし実技がダメですね。問題自体はそんなに難しくはなかったと思います。
年金額の計算や建ぺい率の問題が出て、式は合っているのに何故か答えが違っています。
私は電卓さえ扱えないのかと悲しくなりました。
宅建講座も行き始めていたので二つを同時にというのは、私には無理だったのかも。
FPは落とした科目だけ再受験すれば良いので、宅建が終わったらまた挑戦してみようと思います。
宅建講座、面白いです。
法律の考え方って独特ですね。
娘が法学部で法律にハマった気持ち、少し分かります。
また講師も歯切れが良く教え方が上手で、講義をICレコーダーに録音していつも聞いています。
不動産投資をやる以上必要な知識だし、興味の持ちようが違うので頭に入りやすいかも。
しかし悲しいかな年齢的なものか、理解出来たと思ってもすぐに忘れちゃうんですよね。
繰り返しが大切ですね。
とても合格率が低い資格らしいのでこれに合格出来たら、自分にBIGなご褒美考えようかな

50の手習い、頑張ります。

りそな銀行

博多の新築アパートはりそな銀行から融資を受けました。
なかなか承認が下りなくてそれこそ物件引き渡しの数日前に契約、実行でバタバタでした。
もう承認は下りないのではないかと、このアパートは私のものにはならないのではと、
涙が出てきそうでした。
が、待ったかいがありました。
1.775%(団信込)変動金利、29年で承認頂きました。
初めてのお取り引きで実績も全く無いのによくこんな低い金利で貸して頂けたと感謝しています。
おまけに担保は物件のみ。
自宅も貸家も無担保です。
他の条件としては、定期預金500万、賃料収入から毎月10万積み立てです。
もちろん二つ返事でOKしました。
りそな銀行ってとても親切
どこかの地銀、◯◯銀行とは大違いです。
なが〜いお付き合いをお願いしたいと思います。

ペットについて

戸建てを借りるとは
必然的にペットOK と言う事なのでしょうか?
しかも室内犬2匹!
家主の許可無く勝手にかっても良い?
私的には、庭で飼う分には全然オッケー!
しかし室内で飼うなら一応家主にご相談頂いて、退去時にペットが傷つけたと思われる箇所は補修代金をご負担頂く、
これ位の条件は飲んで頂きたいと思いますが、如何でしょうか?
管理会社の担当者の言い分では、ペットは職場で基本飼っているので家には夜だけ連れて帰る。
夜はゲージの中から出さないから家は傷つかないとの説明。
なので、補修については書面を交わすまでの事はなく、口答でペットが傷つけた分は負担するとの約束は交わしたので...
との事でした。
こんなもので良いのか???
と色々考えているうちに担当者は退職...
本当にこんなので良いのか???????

貸家は貸し出すと色々壊れる

自宅として使うのと、仮住まいの貸家として使うのではやはり違うのでしょうね。
ずっと問題なく使っていたものが、次々壊れるのです。
入居頂いてからすぐに、お風呂のドアが取れたと管理会社から連絡が有りました。
上で吊っているタイプの折りたたみ式の引き戸で、留め金が折れたとの事です。
部品を替えるだけで7000円也。
たっか〜い!
まあでも小さなねじ一つ替えるのでも一々見積もって、部品を注文して入荷してから交換となるのですから、
それ位はかかりますか?仕方有りませんね。
また今回システムキッチンのガスコンロが着火の具合が悪いと再び日曜日に連絡が有りました。
丁度エネオスのキャンペーンで、ガス器具が破格の割引価格チラシを頂いていたので、担当者に連絡を取り速攻で発注をかけました。
自分の家だと少し調子が悪くても、色々試してみて暫くは騙し騙し使うけれども、賃貸だとそうもいきませんね。
壊れてからだと割高な製品を仕方なく注文しないといけないのでしょうが、キャンペーンと重なり超ラッキーです。
定価だと15万はするものが5万位で取り付け可能らしいです。
うれし〜
わたし、やはりついています

貸家

私たちが20年近く住んでいた家を貸家にしました。
駐車場を二台とめられるようにコンクリを打って、全面クロスを貼り替え、畳を変え、ハウスクリーニング。
それでも60万位はかかったかな?
2月3月の繁忙期に間に合うように急いで整えました。
その甲斐あって3月15日から入居頂きました。
客付けして頂いた管理会社に感謝です。
物件第一号は博多のアパートだと思っていたけれど、思いがけず自宅となりました。
入居者が決まると嬉しいですね。
田舎の事で110平米の戸建てが78000円のお家賃ですが贅沢は言えません。
今までは収入を生む事無く、固定資産税や保険を払うだけの自宅だったのが、
毎月お金を頂けるのです。
不動産はやはり強いです。
入居頂いた方はご夫婦と新一年生の男の子と、保育園の女の子の四人家族。
ご夫婦で近くの工業地帯で事業を始めた方で、
場所的に職場に近くて、ご長男が小学校入学時期に合わせて職場近くの家を探していて、
我が家を気に入って頂けたらしいです
有り難うございます。
末永く御住まい頂けたら嬉しいです。

久々の更新です

福岡の新築木造アパート引き渡しが終わりました。
色々あってブログの更新がおざなりになっていましたが、自分自身の備忘録として書き留めておきたいと思います。

プロフィール

もみのり子

Author:もみのり子
長女は公務員、長男は東京の大学三年で、零細企業勤務の主人と二人暮らしです。将来への不安から、不動産投資をする決心をしました。年齢的に投資を始めるには最後のチャンスとも思います。絶対失敗したくないので入念にリサーチして石橋をたたいて飛び跳ねて慎重に渡って行こうと思っています。

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