11
1
2
7
11
12
15
18
20
21
23
24
28
29
   

一応満室?

空室の二部屋が入居されました
一部屋はひと月空室、もう一部屋は二週間ほど空いていました。
管理会社の担当者が頑張ってくれました。ありがとー!
思ったよりと早く次の方が見つかるものですね。
一番高いお部屋が決まったので一安心です。
別のお部屋が12月末で退去が決まっているので、12月は満室ですが1月はまた一部屋空きます
退去までまだ日にちがあるけど、もう募集はかけているはず。
一度埋まれば二年は…と思っていたのに上手くいきませんね〜。
スポンサーサイト

太陽光発電見積

アパートに太陽光発電を取り付けるにあたって一つ目の見積りがきました。
エネオスの見積りはパナソニック製で18.2kWできてますね。
金額も定価の半額位になってます。
エネオスは自宅と貸家のプロパンガスをお願いしている会社ですが、とても親切にしてくれます。
ネットで色々調べると中国製パネルは費用は安いけど発電効率が悪い。
国産メーカーでもパナソニックは特に初期費用が高いけれど発電量は多くて安心。
ウチのアパートの場合、屋根が西向き3度の傾斜が付いているのですよ、丁度雨水が流れるくらいの。
ソコに南向きになるように傾斜をつけて取り付けるとすれば、パネルの枚数が少なくなるし費用がかさみます。
そこでそのまま隙間無く並べて設置し、一番効率の良いパナソニックのパネルを使うと一番経済的だし、実入りも多い、他社の南向きに設置した場合より多く発電というご提案でした。
その他来週建築会社の提携している業者が自宅に見積もりをもって説明に来られるそうです。
ソコの話も聞いてみて…あとは融資先ですね。
先輩大家さんから日本エコシステムがおすすめとの情報も頂いたので、そこも調べてみようと思っています。
いや皆さん先輩大家さんは親切ですね。
会った事もない私に色々アドバイス頂けるのはスゴく嬉しいです。
ありがとー


温泉大好き

寒くなりました。
体が縮こまり肩が凝ります。
パソコンしている時間が長いと特に肩がコチコチで、そのうち頭痛がします。
昨日は頭痛が酷くてバファリンを二回も飲んだので、今日は血行を良くするために温泉に行ってきました。
今夜は主人は飲み会で遅いから夕方から一人でノンビリお湯につかり、しっかりリフレッシュ!
お肌もスベスベになりました
ここは一人で時々くるのですが岩盤浴がとても良く信じられないくらいの汗が出ます。
そして今の時期、日が暮れるとイルミネーションが綺麗です。
ぼんやり見とれていると折角暖まったのにまた冷えてしまいますね。

大任町イルミネーション

いつの間にか柱が...

二棟目の現場へ行ってみました。
IMG_0846.jpg
奥の柱が見えるのが私のアパート、手前の基礎部分はお隣のラブスカイさんの物件です。
新宮リプル
東側から撮ってみました。
通し柱が少ないと思い調べたけど、今はこんな工法なのですね。
一棟目は随分柱が沢山にみえました。建物が小さかったからそう感じたのかな。
会社が違うと方針も様々ですね。

いつ着工したのでしょう?
今回の物件は建ち上がるまでに色々関われると思ったのに、結局建売アパートのような感じで細かな打ち合わせとか何もないんですよね。
契約時に申込金を払い、後は物件引き渡しと同時に残りの頭金と融資実行による支払いで終了。
地鎮祭とかしたかったな〜。



またまた退去(泣)

本日管理会社へ行ってきました。
お土産にお菓子と担当者に気持ちばかりのプレゼントを持って…。
自宅から車で主人と行くと1時間半もかからないのですけど、今日は一人!いつもながらの方向音痴で道を間違えまくり、ナビがあるにもかかわらず予想到着時間を40分もオーバーして無事たどり着けました。
もうすぐお昼休みという時間で悪いな〜と思いながらも電話をすると大丈夫!
担当者が何やら書類を持って現れ、ショックな事を言い出しました。
またもう一部屋退去すると!!
うっそ〜でしょ。
竣工半年で3部屋退去ですよ。
満室わずか二ヶ月で一部屋ずつ退去で3部屋!
最初の空室は入居が決まり、次の空室も申込が入り入居日を調整中なので、3部屋全部空いている訳ではなく、空いているのは一部屋のみで、すぐに次が決まりまるっとひと月空室にはならなかったのですけどね。
でもこう次々退去されると何かウチの物件問題があるのではと思ってしまいます。
担当者も非常に稀な稀なケースです。と言われますが本当かなあ。
今回も募集条件を緩めて下さるそうで、退去日までに次の客付けを必ず達成します!と心強いお言葉を頂きましたがどうでしょうね。
でも…
最初の空室発生のときはびびり、ドキドキしましたがそれもこう続くと慣れますね(笑)
とりあえずローンは払えているから、まあいいかって。

うがった見方をすれば入退去を繰り返すと管理会社は儲かるんですよ。
この会社の場合は契約期間満了前の違約金は管理会社に入りますから。
オーナーの懐は厳しいのです。
二棟目の管理会社はどんな契約になっているか。
きちんと契約書を読んで納得してサインしないとだめですね。

久しぶりに凹んでいます

今年の夏から色々あって帳面が全く出来ていません。
会計ソフトの入力が途中で止まっています。
今月中に追いつこうと思って溜まっていた書類の整理やら、領収書の分類をして入力の疑問点をまとめ、青色申告会に行ったんです。
そしたらいつも教えてくれる人が居なくて、別の人が対応してくれたんですね。
私が入力をさぼっていたからいけないのですけど気を悪くされたみたいで、結構言われました(泣)
やっぱり几帳面な人は私みたいなルーズな性格は嫌なんでしょうね。反省です。
そして何もかも教えてもらおうというのはやっぱり甘いのでしょう。
会費が安いから税理士のようには出来ませんと言われれば仰る通りです。

忘年会シーズン

忘年会の幹事を二つも引き受けてしまいました。10人程の二つのグループです。
気がつくと何だかいつも私が連絡係…暇だからいいのですけど。
困るのがお店の選定、予約なんですよね。
最近は時々外で友人と飲む事もありますが、基本今まで家呑みばかりであまり外に出ないのでお店を知らないのです。
安くて美味しい所がいいでしょう。
それはやっぱり口コミで捜さないと情報誌はあまりアテにならないですよね。
今回は前もって友人に聞き込みしていたので大丈夫。
お店は大体あの辺で…。
友人とお酒を楽しむ事もここ何年かでおぼえたのですけど、素面のときには見せない意外な人柄が見えて面白いですね。年代の違う若い人とのお酒もいいです。
若い人もしっかりしています。私が教えられる事の方が多いのですもの。
先日、宅建講座の中で仲良くなった人たちと飲んだのです。20代から60代まで(私が最年長ではありません)
不動産関係の人は一人もいなくて、人生色々あるな〜って思って。
後でひとりでしみじみ考えてしまいました。
みんなスゴく頑張っています。



空室一つ埋まりました!

今月中途から二部屋空室になり、どうしようかと思っていたけれど1部屋決まりました。
管理会社の担当者が頑張ってくれました。ありがとー
入居者が二ヶ月で2部屋退去となり、あまりにも早い退去に担当者が上司に掛け合ってくれたみたいです。
早期客付強化!どうも募集条件をいじったらしい。
オーナーには実質負担がないのですが、募集時の礼金?を入居者から取らないで、会社が負担してくれる??ような…。
はっきり言いませんでしたけど、そんな言い方でした。
そんな事できるのですね。
わたしは自分で言うのもなんだけど、自分の物件の家賃は高いと思うのです。
それでも家賃を下げずに何とか入居者を決めてくれたのはやっぱり管理会社の力ですよね。
担当者は信頼でき、自分の出来る精一杯の誠意で顧客のために頑張ってくれていると思います。
会社全体で見たらちょっとそれはどうかなって思う所もあるけど、100%なんてあり得ないから満足しています。
あと一部屋も何とかトシを越さないで決まってくれると嬉しいのですけど…。
来週博多にでる用事があるから、少しだけプレッシャーかけに…いえいえ、お礼に(笑)管理会社にお菓子でも持って遊びに行ってみよ〜。




太陽光発電

二棟目に太陽光発電を取り付けようかどうしようか思案中です。
一棟目は商業地域なので周りに高層マンション建つ可能性があるから付けなかったのです。
二棟目は住宅地の中なので多分ウチのアパートより高い建物は建たないハズ。
業者からの図面を見ると若干西向きの屋根なんです。
本当は南向きがいいのですよね〜。南向き30度がベストなんでしょう。
西向きだと発電効率が落ちますよね。土台に傾斜をつけることも出来るようですがそれだと強度に問題はないのかな?
メーカーによって単価もまちまちで性能がいいと高いと言う事なのでしょうが、どれを基準にしたらいいのか迷っています。数社見積依頼して説明を聞いてから決めたいと思います。


青色申告に向けての準備

3月に戸建ての賃貸を始めて、6月からアパート経営開始。
青色申告会に入り、税務署へ開業届、専従者給与の届け出は済ませ、少しだけレシートを整理しただけで…
帳面が全く出来ていません!
会計ソフトも入力が…出来ていませんね。
これから頑張ります。
それで、本日は税理士事務所に長年勤めている友人にレクチャーして頂きながらの飲み会でした
私どもは今年から不動産収入を得て、それをサラリーマンをしている主人の会社には知られたくなく、出来るだけナイショでと思っています。
デスので去年の確定申告のとき、住民税は普通徴収の所にチエックしたから、年度が変われば自宅に請求書が来るでしょう。
それから年末調整の時も私の所得は一応ゼロで計算してもらって、後で申告のときに調整しようと思っています。
すると会社にはわかりませんよね。
あと今年購入した物件に付いての頭金は一応私名義の貯金から出したので、夫婦間でも借用書を作り月々返済する形を取る事にしました。
お金の出所から、後で贈与税など取られたら大変ですし、またどちらかが亡くなったときに相続税がかからないように配慮しておく必要がありますよね。そんなに財産はないと思いますが、現金も不動産も今は按分しておくのが一番だと思っています。
専従者給与についても未払いで残すよりかは、落とした方が良いとアドバイス頂いたので、いまは実際にお金を動かしていませんけど、年内に計算してお金を動かしておこうと思います。
複式簿記は何となくわかるのですけど、実務での考え方は知らないので、教えて頂いた方がいいですよね。
そんなアドバイスを彼女から貰いながら、ハイボール5杯を空け、楽しい飲み会でした。
彼女はいつも前向きで会う度に元気を貰えます。
わたしもそんな人になりたいですね。

地域おこし

私の博多駅近物件は昔ながらの商店街の側にあります。
その商店街も所々シャッターが閉まったすこ〜し寂れた感じなのですが、その中で頑張っている若い人たちがいます。
私の物件の隣はお弁当屋さん、そのお隣は雑貨屋さん。
お弁当屋さんは自家農園の野菜や国産素材を使った安心安全さがこだわりで、とても美味しいのです。
私は今年はおせちを頼みました。限定50セットです。
雑貨屋さんは安くてカワイイがウリで、お店に行くといつも欲しい物ばかりでウキウキしてしまいます。
どちらも若いオーナーで自身のお店のためだけでなく、地元を活性化させようと色々取り組んでいます。
ご近所の方とは時々お話させて頂くのですが、今回イベント開催するのでウチの物件の駐輪場の一部を使わせて欲しいとの申し出があり、管理会社に問い合わせしているところです。
お花屋さん、食べ物関係など、商店街のお店をぎゅっと一カ所に凝縮して皆さんにこの商店街の良さを知って頂きたいと思います。
若い人たちが集まるような雰囲気作りに貢献出来れば凄く嬉しいです。
私の物件のチラシなども置かせてもらいますので、わあ、ココに住みたい!なんて言って下さる人いませんかね〜。

最後のお別れ

ひと月前からホスピスに入居していた義父が息を引き取り、昨日葬儀でした。
とても穏やかな人で他人の事を思い、いつも人のために尽くし、周りに気を使う楽天的な明るい義父でした。
田舎の事で斎場などは使わず、交通の便の悪い地元の公民館での葬儀に沢山の方が参列して下さいました。
家族みな心の準備が出来ていましたし、本人も知っていましたので、家族で穏やかに見送ることが出来ました。
また賑やかな事が大好きな義父でしたので、通夜葬儀とも湿っぽいことは一切無しで、今だから話せる本人の面白エピソードで盛り上がり、火葬場へ向かう霊柩車の中でさえ笑い声が出るようなそんなお見送りになりました。
また今度紹介しますが色々とお茶目な事をやらかしている義父なのです。
楽しい思いでばかりです。

こんなお別れのしかたもアリですね。




利回り その2

先日利回りについて書きました。
販売会社がある程度の利回りから家賃を逆算すると言う話です。
それは管理担当者からはっきり言われた訳でなく、相当のニュアンスで言われたのです。
彼は良い人で正直なんです。
担当になった時、激戦区福岡市内での客付けの実情も教えてくれました。
敷金礼金無し、フリーレント、などそんなに遠い話ではありません。
調子の良い話ばかり聞いても仕方ないですものね。
私がオーナーにとって不利な情報でも、知っておいた方が今後の作戦を立てる上で結局オーナーの利益に繋がる訳だから教えて欲しいと頼んで聞き出したのです。

私的には販売会社や管理会社を非難したいのではありません。
会社は利益を上げねば成り立たないから、会社にとって不利な情報は言わずに済ます。
嘘をついた訳でなく、あえて告げないだけ。常に完璧に100%お客様の利益のために…なんてできませんよね。
販売会社の担当者も社命とあれば多少意に染まない事でもしますよ。
それはそれで仕方のないことで、こちら側が無知なのもいけないから勉強して賢くなりましょうと言いたかったのです。いただいた情報を取捨選択して何が正しいかを判断する力をつけたいですね。
またそうは言ってもとても良くして頂いているところもあるので感謝もしているのですよ。

一棟目と二棟目は違う会社にお願いしました。
両方とも販売から管理までする会社ですので、どんな違いがあるか比べてみたいと思います

利回り

アパート購入時の利回り。
それは高い方がいいに決まっていて、それでも今は新築で8%超えればいいかなって感じでしょう。
中古は見る目がない、購入した途端トラブル続出なんて対処出来ないからやっぱり新築。
アパートを買おう!と思ったときホント不動産に関しては全くの素人で、ネットでの情報収集と本を読みまくったくらいの知識で、よくまあ思い切ったよね〜と思います。
業者の言うまま信じて一棟目を購入することになります。
利回りは8%を少し超えている計算。
私は当時その辺りの家賃相場などよく分からなく、販売業者の営業担当が言うには、系列の管理会社が地場の家賃をしっかりリサーチして適正な家賃設定をしています。また近隣の自社販売のアパートの家賃下落率、空室率などの資料を見せられ、確かに家賃も下がっていないし当時その辺りの管理戸数109戸のうち空室はわずか1戸でした。
そして契約、竣工。
その後は系列の管理会社へ業務を引き継ぐ事になります。
最初の客付けまでは家賃保証があり、募集して二ヶ月で満室となりました。
そして入居後二ヶ月で2部屋退去に…。
管理会社の担当者はとても良い人で、何でも聞くと割と正直に答えてくれます。
私の物件が相場家賃に比べて高い気がするので、家賃の決め方について尋ねたら、それは販売会社が利回りから逆算すると言われました。
そうなんですよね〜。
利回りなんてアテにならないんですよね。
そんな事いま気づいたのって言われそうですが、実はそうなんです。
最初の物件は気持ちも高揚しているし、細かい所はあまり考えずオーナーになる事での自己満足で購入を決めてしまっていましたね。
最初だし、少々甘くて殆ど儲からない感じですが、まあ損しなければいい位の気持ちでいようと思います。
頭金を二割入れてあるから返済計画にもゆとりがありますし、最終的にその物件のみで完結出来れば成功としましょう。
次は学習してもう少しシビアに考え、お金を増やしたいですね。

契約終了

二棟目契約無事終了!
主人が仕事でバタバタしているので、夜に自宅に来て頂けてとても助かりました。
営業担当と宅建主任者がきて説明を受け、申込金100万円を払い35条重要事項説明と37条売買契約書にサインしました。

宅建で勉強したので、主任者の言動に興味津々!
習った通り、まず主任者証を自ら提示して説明に入ります。
一棟目と違い一つ一つの説明が全て理解でき、宅建業法にのっとり、宅建業者である売り主と一個人の買い主の適正な売買契約を結べたことが分かりました。
でも前回はただ書いてある事を読み上げただけで説明はしなかったけれど、今回は読み上げた後、平易な言葉に直して今一度説明して、素人にも分かりやすい丁寧な重要事項説明だったと思います。
この会社、かなりの好感度アップです。
やっぱり宅建勉強して良かった。知ってるのと知らないのとでは大きな差があります。
その後、私的にアパートの外観や内装についての要望などを伝え、あと太陽光発電についての見積もり依頼をしました。融資付けも考えて下さるというのでお願いしました。
今回のアパートは立ち退きの関係などで時間がかかり当初の予定よりひと月程工事がすれ、1月末竣工予定です。
やっと手の届く所にきました。
うれしー
これから工事の様子をマメに見に行きたいと思います。


ご近所付き合い

博多駅近のアパートは先月末で二戸空室となり、さあ、新しい方がいつ入って下さるかな〜。
様子を見に行ってみるといつも会えばご挨拶する向かいのおじさんが、表で洗車をしていました。
話しかけると「あんたの所の花壇俺がいつも水やりよーからね、ついでやけんいいとよ」ですって。
なーんて良いおじさんなんでしょう
田中のおじさんです。ウチのアパートの前は田中のおじさん家。うちのアパートの隣の隣は雑貨屋さんでオーナーは可愛い女性の田中さん。全くの他人ですが、半径5m内に田中さんが二人います。
そしてそのどちらの田中さんも凄くいい人!!
今度行く時はお土産もって行かねば…ですね〜。。

青色申告(事業的規模)に向けて

自分で申告をしようと思い、5月に青色申告会に入会しました。
会計ソフトも購入しましたが、色々とあって全く帳面が出来ていません。
宅建も終わったし、そろそろ本気で整理しなければいけませんね。
減価償却の計算は青色申告会にお願いしました。
今年購入した博多駅近の物件は計算がしやすいのですが、17年前に購入した戸建ての減価償却費は額面通りにはいきません。
17年前の書類を捜すのが大変!でも…ありました、ありました。捨ててなくて良かった
当時は消費税3%の時代です。
最初は自宅として使っていたので、耐用年数が1.5倍で計算されるらしい。つまりまだ減価償却費が残っているということですね。
あと、賃貸するにあたってのリフォーム代や物件取得までの経費を開業費として計上しなければなりません。
経費として認められる範囲で家計費と按分して計上します。
領収書もひとまとめにしているだけなのでまずは整理からですね。
大雑把な性格なので、そういうの苦手なんですよ。
今週は庭の手入れとお掃除頑張って、来週から雑書類の整理に取りかかりましょう。
頑張らないとすぐに年末になります。

また先週ソプラノ大家さんのセミナーを聞き、空室解消に向けて何点か私も真似出来そうなアイデアがあったので、やってみようかなと思っています。

会計ももう少し詳しくなりたいし、インテリアも少し勉強したいですね。
欲張りなものでやりたい事が一杯で〜す。

不動産取得税の特例

今回の物件の嬉しいおまけ...
税金の特例が適用されるのです。
まず不動産取得税ですが、今回6戸のうち4戸が40平米超で、新築貸家共同住宅に関する特例で一戸につき課税標準から1200万の控除があります。また土地も評価額の二分の一が課税標準となり、当初業者からの見積もりでは取得税が80万以上となっていましたが、概算すると15万未満でいけそうです。うれしー
また固定資産税も新築から三年間、土地は課税標準の特例、建物は税額控除が適用されます。
うんうん、宅建で勉強しました。
勉強した事が役に立ちますね〜
凄くお得な気分です。超ラッキー。




やっと契約!

営業担当から連絡がありやっと契約出来そうです。
5月に購入の意思表示をしてからほぼ半年…。
なかなか話が進まなくて、もう手に入らないのではと悲しくなった時もありましたが、やっと実現するんだって実感が湧いてきました。
何でそんなに時間がかかったのか、はっきりとは言いませんね。
後発の新規物件が次々と契約がすみ、着工して形になって行くのを横目で見ながら、私の物件は話が進まないのでずっと悶々としていました。色々聞きたかったけど、わたし、相手が忙しそうにしていると中々言い出せなくて….
ついに主人に言ってもらいました。
主人が言ったから急に話が進んだ訳でもないのでしょうが、契約日から竣工までの細かなスケジュールが送られてきたので、凄く嬉しい
古家も取り壊し、すっかり更地になったと聞いているので、連休最終日、明日にでも見に行ってみようと思います。

実は連休は関西に遊びに行ってきました。
大阪は娘が大学4年間を過ごしたので車でよく行きましたね。
5時間で行くから二人で交代で運転すればそんなに疲れません。
今回は姫路城の改修工事と六甲の夜景が見たくて計画しました。
(半沢直樹のロケ現場です
姫路城は感動モノでしたね。左官が漆喰を瓦の上からぬっていく作業の様子をモニターで見ましたが、気の遠くなるような作業です。数百年前にこのような美しい建物を作り上げた日本人の技術力の高さと感性にドキドキしました。
また見学時、当然周りの人は殆ど関西弁で、耳を澄まして聞いているとみんな良く喋り面白いですね。
関西の人って生まれつき面白遺伝子が組み込まれているのではと思える程、普通の話が面白い。
楽しいの大好きなので、関西に行くとつい黙って他人のお喋りを聞いてしまいますね〜。


なかなか普通の生活に戻れず、ずっと体調悪くてゴロゴロしていました。
言ってみれば干物女の生活スタイルです
連休も本当はのんびり庭の草取りでもと思いましたが、色々我慢してもらっていたので、主人に付き合い久しぶりに遠出したんですよね。
でも気分が変わって良かったです。今日は元気ですもん。


プロフィール

もみのり子

Author:もみのり子
長女は公務員、長男は東京の大学三年で、零細企業勤務の主人と二人暮らしです。将来への不安から、不動産投資をする決心をしました。年齢的に投資を始めるには最後のチャンスとも思います。絶対失敗したくないので入念にリサーチして石橋をたたいて飛び跳ねて慎重に渡って行こうと思っています。

最新記事

最新コメント

最新トラックバック

月別アーカイブ

カテゴリ

検索フォーム

RSSリンクの表示

リンク

ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード

QR