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リノベーション

今日は大家仲間が戸建のリノベーションをしている最中なので見に行きました。
写真を撮るのを忘れましたが、結構大掛かりにやっています。
天井を抜いて梁を出し、断熱材を入れてベニアを貼ったところでした。
洗面所と台所は自分で作るらしい。
私少し勉強させてもらおうと思っています。
自分のアパートも応用が利くようならチャレンジしますね。

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シロアリ駆除

昨日はシロアリ駆除見積もり二社目に来てもらいました。
うーん思ったより費用がかかりますね。
イエシロアリを駆除するのは大変らしく、1社目は30万2社目は20万。
駆除の仕方も違っています。
1社目は建物の周りにおびき寄せて駆除する方法。建物の中には入りません。5年のメンテナンス費用含んでの金額。駆除するまでしばらく時間がかかりますね。
2社目は直接集まってくるところを見つけてそこに直接駆除剤をまくやり方。これは数回屋根裏などに登らないといけないから入居者にご迷惑をかけますね。だけど費用は完全に駆除してからの支払いだと言っていました。
人のよい信頼できそうなおじさんで出来ればこちらにお願いしたのですが。。。どうしよう。

1社目はざっと見ての見積書をメールで。。。
2社目のおじさんはシロアリの習性や駆除の方法など丁寧に説明してくれて好感持てます。
気持ちは2社目ですが、家の中に何度か入らなくてはいけないのがネックです。

どちらにしても、寒い間はシロアリも出てこないから、駆除するのは寒さが緩んでからです。
少し考える時間がありますね。

本当は虫って聞いただけでわたし的には殺虫剤を振りまきたい衝動に駆られますが、シロアリの通り道が変わったりするので、ダメだといわれ我慢しています。やっぱりダメよね。

どちらにお願いするか、今日は先輩大家さんたちに会うので相談してみます。




うるさいお隣さん

私が購入したボロアパート。
きのう日が暮れてから駐車場を増設するために、業者が現地を確認見積もりに行ってくれました。
業者は私の全部の保険をお任せしている代理店の紹介の業者で、代理店の方も同行してくれていました。
その時右となりのご夫婦が出てこられてかなりネチっこく文句を言われたみたい。
で本日、管理会社の人と一緒に一応菓子箱を持ってご挨拶に行ってきました。
奥様といろいろお話をしたのですが、どうも前のオーナーと色々あったようです。
アパートの一階に住んでいた前のオーナーが先週お引越しされるときに、トラックが邪魔で自分の車が車庫から出しにくかったとか、25年もお隣どうしだったのに、引越しの挨拶もないとか、文句って言い出すとキリがないのですね。
それだけ文句が出るってことは、今までの不満をぶちまけた感じかな。
色々あったのでしょう。
お隣の奥様の気持ちもわかりますが、引っ越さねばならなかった前のオーナーの気持ちも理解できます。
だって羽振りのいい時もあったんです。
だけど、上手くいかなくて体を壊し結局家族を失い自己破産に生活保護。
ご近所に引越しの挨拶なんてしたくないですよね〜。
気持ちわかりますよ。。。
ですので私が代わりに謝っておきました〜。
そんなの得意。。。
少しお話聞いてあげると、大体ご自分で納得してくれます。
私に言っても仕方ないですもんね。
きっとわかってるのです。
でも誰かに聞いて欲しいのです。
寂しい人が多いですね。
不満ばかり抱えている人は寂しい人だと思うんですよね〜。



トラブル続出!

ボロアパート決済して1週間。
少しウキウキしてナフコでキーボックスを購入し設置。
リフォーム業者さんや管理会社さんが何時でも中を見られるように準備してきました。

築27年の木造ボロアパート。
止めたほうがと言われながら購入してしまいました。
やっぱり甘い考えの部分があって問題が。。。
まずシロアリ発見。
これは駆除にお金がかかりそうです。


当初リフォームは知人の紹介の大工さんにお願いするつもりでいたのです。
で見積書を持ってきてくれたのですが、内容はどの部屋もほぼ同じ内容。
クロスの平米は一部屋当たりみんな75平米、800円計算。
全部のお部屋を見てから見積り作ってくれたはずよねと思い聞いてみたら。。。
「そんな重箱の隅をつつくようなことを言う、ウチはどこよりも安く丁寧な仕事をする」とご立腹の様子。
先輩大家さんの勧めもあって他の業者さんにも見積り頼みました。
するとその会社の担当者すごく細い!

空室のお部屋のうち4部屋は電気メーターも水道メーターも外されていました。
ということはもう随分長く空室だったのですね。
担当者がすぐにメーターを取り付け開栓手続きをしてくれました。

クロスを貼る面積もきっちり測り、全ての蛇口もひねってみてパッキンの具合も確認。換気扇も機能しているかタバコの煙チェック。ドアの開きぐあいや、引き戸の運び具合も。。。
賃貸できる状態にするにはここまでした方がと提案してくれ、
あとはオーナーの意向で外せるものは外していいですと言われていました。
またご自分で出来るところはした方が安上がりで、もっと綺麗にしたいと思っても最初からお金をかけすぎると経営が苦しくなるから一度入居者が決まって、次の退去の時にもう少し手を入れたらいいですよともアドバイスもらいました。。。

ここでもまたいい人との出会いがありましたね。
紹介者に感謝です。
どうも有難う。

毎日気持ちはジェットコースターみたいに上がったり下がったり。
ダメだダメだと言われ続けるとすごく苦しい。
冷静に、自分はいいと思ったのだからこれからは自分の考えで進めていきたいと思います。
少し強くなります!

今日はいいことがありました〜。
どんなになっても味方になってくれる友達ができました。
一生懸命でいるとちゃんと見ててくれる人がいるんですね。
元気が出ました。
私は私。
私にしか出来ないやり方でアパート経営頑張ります!


本日決済終了

ボロアパートの決済終了しました。
主人なしで一人での対応です。
少し緊張しましたが大丈夫。
前オーナーと初めてまともにお話しました。
70歳を過ぎて体調崩されて、離婚に自己破産に生活保護ってどうなんでしょう。
お気の毒ですよね。
でも仲介の担当者がいい人で新しい住まいのことから、生活保護の手続きまで全部やってあげたみたい。
その点はよかったですよね。

これからリフォームです。
数社見積り取ってできるところは自分でしようと思います。
がんばりま〜す!

火災保険

22日に決済のボロアパートの火災保険の契約をしました。
20年で80マン近く。。。たか〜い!!
でもね、今年の10月に火災保険の改定があって今後は最長10年しか保険を掛けられなくなるのです。
今だと割安な金額で長期に掛けられるので、現金があるのなら掛けた方がお得みたいです。
借り入れしてまでも長期にかける人もいるみたい。。。
もちろん、途中解約すれば返金してくれますしね。
思い切って現在持っている物件全ての内容も見直し、新たに掛けかえることにしました。
今回見直しをお願いした保険屋さん。すごくいい人なんですよ。
全部お任せで大丈夫。とても信頼できる人です。
大家さんもしているのでオーナーの立場で考えてくれます。
すごく楽チンですね。

私はずっと狭〜い世界で生きてきました。
個性の強い両親の作った世界の中でずっと生活していて、逝ってしまって初めて世間の常識を知った感じ。
そこから自分で少しずつ世界を広げて不動産に辿りつきました。
お嬢さん育ちだからねってよく言われますが、そうではなくて親の価値観からはみ出せない臆病な弱虫だったのです。
そんな私が両親が亡くなったのち、不動産が好きになり、宅建の勉強をして大家の会に入り、いろんな人と話す機会を持てました。
⚪️⚪️さんのお嬢さんでもなく⚪️⚪️さんの奥さんでもないただの⚪️⚪️さんです。
何の後ろ盾のない私とお付き合いしてくれる大家仲間が沢山できて、生きてる世界が広がりました。
ずーっと大して目立たない女子だった私が、会社設立して銀行の担当者と話したり、業者に交渉したり。。。
やれば出来るじゃん!わたしって感じ。。。
すごく楽しいです。
何か新しい事始めるのに、遅すぎるってことないですね。
やりたいって思った時がベストのタイミングなんです。
もし何か始めたいって思ったら、とりあえずやる方向で動き出すことをお勧めしますね〜。




theme : 不動産投資
genre : 株式・投資・マネー

ダメダメダメ出し

私が購入するアパート。決済前に大家仲間に見て貰いました。
みんな凄い大家さんばかりで、こんなところをチェックするのね〜って大変勉強になりました。
最初に見に行った時、たまたま自宅をリフォーム中で仲良くなった建築士がいたので、一緒に行って貰って問題なしと言われていたのですが、今回はダメだし連発!
やっぱり、建築士はオーナーの目線では見ないからだめなんですね。
大家さんしている建築士とは違います。
今回は大家さんしている建築士が色々アドバイスしてくれました。

えーん、予想はしていたけれどダメだし連発!
居酒屋でホワイトボードに書ききれないほどのご意見を頂きました。
真面目な意見交換会です。
問題点と解決方法。活発なやりとりがあってその後、飲みながらのさらなる本音トーク。
大御所の大家さんが言うには、シロアリ注意。決済後速攻駆除。先輩大家さんが言うには雨漏りしてるみたい。なおかつ歪みがあって、家賃設定高過ぎる。。。想定利回り低下。
挙げ句の果てに、もう手付け放棄してキャンセルしたら。。。とまで言われてしまいました。
本気なのか、私をからかっているのかはわかりませんが。。。
しか〜し、それでも物件を満室にする努力をする気があればと、皆さんからノウハウを伝授。
先輩大家さんが自分が工夫して会得したノウハウを惜しげもなく詳しく教えてくれました。
有難いですね〜。
気がつけば居酒屋で五時間近く話していました。
その後も励ましメールを何人からか頂き、うるうるしそうです。
みんなに教えて貰ったことを活かして、絶対満室にして、みんなに報告できるように頑張ります!




管理会社決定!

知人の大家さんの紹介で管理会社決めました。
簡単な掃除も管理費に含めて5%って悪くないですよね。
他の条件は大体似たり寄ったりです。
担当者もとてもいい人で奥様が同じ会社で売買部門にいるので、今度物件紹介してくれるそう。。
やった〜。
ガスも懇意のプロパンガス会社に変更する予定。
問い合わせたら、追い炊き付き給湯器とコンロを新品にしてくれそう。。
やった〜。
来週火災保険の手続きをして、22日に決済!
鍵はもう貰ったので、リフォーム工事はしたらダメだけど中に入ってみるのは自由にしていいみたい。
そういう点も融通きかせてくれたなって思います。
ありがたいですね。

また週末大家の会のイベントで築古アパート活性化検討会が。。。
私のアパートのことです。
8戸中6戸空室のボロアパートをどう活かすかってテーマで先輩大家さんが力になってくれそうです。
どんなダメだしされるかドキドキですが、皆さん忙しいのに集まって下さるだけ嬉しいですね。
感謝です。



管理会社決めなくっちゃ

今月22日に引き渡しが決まったボロアパート。
何だかボンヤリしていて管理会社もまだ考えていなくて昨日知人の大家さんにダメ出し。
管理会社を紹介していただきました。
連休明けに一緒に行ってくれるみたい。
集中しなければって思っていても何だか音信不通の息子のことが気になってボンヤリしていることが多いのです。
自分が頑張れば済むことなら何とでもなるけれど、家族の事となるとですね〜。
入居者が少ないから、最悪一月ぐらいお家賃間違えて前オーナーに振り込まれたとしてもまあいいか。
って感じで火曜日お願いに行ってきます。

最初に買い付け入れたときはやったって思ったけれど、周りの人の意見で揺れますよね。
とんでもない物件を買ってしまったのではなんて思ったり。
まだまだ新米で自分の軸がブレブレなので、ダメだし連発は結構きつい。
それを跳ね返すだけの強さが欲しいです。
それでも、こんなおバカな新米大家に親切に肩入れしてくれる先輩もいて、
やっぱり大家繋がりは何ものにも替えがたい私の一生の財産なんだと新めて思いました。
もし、一人で奮闘している大家さんいたら九州大家の会いいですよ。
勇気を出して参加してみてください。
一人で解決できないこと、みんなで考えてくれますよ。





大家歴もうすぐ2年です!

戸建を貸しはじめてもうすぐ二年。
大家歴2年です!
はや〜い。
最初に家賃を値切られ、黙って室内犬を飼い始めた時はやれやれと思いましたが、ご夫婦共忙しくほとんど家には寝に帰るような感じで二年。。。お家賃頂けて有難いことです。
奥様は金髪だしご主人の車はセルシオの車高を低くしたやつ。
だけど、頑張って三人の子育てをしながら夫婦で倉庫業の会社を立ち上げ頑張っています。
偉いよね〜。
今日たまたまお庭にいたら帰宅してきてばったり。
先方から、年始のご挨拶されました。
本当は借りて頂いているのですから私の方からお歳暮でもするべきだったかなと考えていました。
生き抜く力のたくましさみたいなものを感じて、年下ですけど学べるものがあります。

みんな頑張っていますね。
生きていれば何かしら思い通りにならないことありますよ。
だけど負けないで日々生活していますよね。

今年は私ももっと具体的に目標を掲げてステップアップしたいです。


原状回復とリノベーション

元旦から雪が降って寒いです。。。
昨日は主人の実家へ。
一人暮らしの義母はしっかり者で頭がいい。
もう70歳を超えていますが、趣味の家庭菜園で美味しい野菜を作りながら、毎日アイパットを駆使してレシピの研究をしています。たまに行く私たちに美味しい料理を振る舞いたいのですね。
一人で寂しくないのか聞いたら一人がいいのだそうです。
色々苦労した人だからですね。
わたし主人が居なくなったら一人で生きていけるだろうか。。。

ボロアパートの内装考えています。
1Kの築26年の木造アパートですから、あまり属性のいい人を望む方が無理で生活できるようにして生活保護の人を入れたらいいよって言う人もいるし、やっぱり自分が住みたいように綺麗にしなくちゃっていう人もいるしで思案中。
お金をかけただけ家賃に反映できればいいのですが、どうでしょうね。
管理会社も決めなくちゃいけないので、来週周辺の不動産屋さんに聞き込みしてきます。
そういうの、年末までにしておきたかったのですが色々あって新年を迎えてしまいました。
今年の目標。。。何でも早めに取り掛かること!

プロフィール

もみのり子

Author:もみのり子
長女は公務員、長男は東京の大学三年で、零細企業勤務の主人と二人暮らしです。将来への不安から、不動産投資をする決心をしました。年齢的に投資を始めるには最後のチャンスとも思います。絶対失敗したくないので入念にリサーチして石橋をたたいて飛び跳ねて慎重に渡って行こうと思っています。

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