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セミナー参加

先日、尊敬する大家さんのセミナーに参加してきました。
大変勉強になりました。
もやもやしていた気持ちが元気になりましたね。
明日からまた頑張ろうって気分になれます。
同じ志をもった先輩のお話は心にしみました。
彼はいい人なんです。
意地悪なところが全くない。100%善意の人。
全部同じようには出来ないけど、私なりにイイトコ取りして実践します。
ノウハウを惜しげなく披露して下さって、ありがとうございました!

その懇親会で、やり手女性大家さんと話していると、なんと私が購入した土地を検討していた事実が判明。
彼女は建築会社からプラン付きの提案があったようです。

私が買い付け入れたのは2番手でした。
1番手は建築会社だったんですね。
その建築会社が自社でのプランを作り、お客様に営業をかけ、融資を通そうとしてたのでしょう。
様々な事情で時間がかかったので、私が一番に繰り上がったんです。
すごい、世の中狭いですね〜。
私が購入したのが良かったのか悪かったのか。。。
近隣にライバルもいるし、結果はすぐには出ません。
無理をしなかった彼女が正しいのかも。
私は自分の感性を信じて前に進むだけです。
関わって下さっている全ての皆様に感謝して、問題を一つ一つクリアしていきます。

最近性格が変わったかもって思います。
以前は少し何かあると、ウジウジ考えたりしていました。
以外と内気な面もあるのです。
今はそれを乗り越えるにはどうしたらいいか、良くない頭がフル回転です。
後ろ向きな考えに支配されたくありません。

きっと不動産してるとボケませんよね。
70歳になっても身綺麗にして不動産に関わって生きていたいですね〜。




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マンション建設反対!

ライバル物件が建つ辺りを偵察に行ってきました。
前に見に行った時は、古いアパートが建っていました。
今は綺麗に解体され更地になっています。
立ち退きからしたらしく、更地になるまでお金かかってますよね。
謄本を取ってみると、A会社が購入した土地をB会社が抵当に入れています。
A会社は水商売系、B会社は女社長です。
う〜んどんな関係?

建設用地の周りには、マンション建設反対の立て看板やら、ノボリが。。。
前に見たときはそんなのありませんでした。
何かあったんでしょうか?
だけどそんなの全然無視して工事は進んでいます。
別に反対されても関係ないんでしょうね。
私にとってはいいのかな?
他人の不幸を喜んだって仕方ないですよね。

私の物件より半年先に出来上がります。
近くに競合物件ができるからって建設を止める訳にはいきません。
どこに建てたって競合物件は新しく建ちます。
誰も建てないところは、そもそも需要がないんです。
20年先に人が住まないような田舎には怖くて建てられません。
ある程度立地が良くて、良い設備を入れ、プラスα。
ここに住みたいと思ってもらえるプラスα。
それを探っています。




図面とにらめっこ

融資が通ってやっと図面を本気で見ています。
だって、通らなかったら全く別の計画になるかもしれないからです。
土地は購入したから何かを建てるけど、マンションを建てるだけの金額が無理ならば、戸建賃貸10戸なら何とかなるかもなどと考えていました。
建築会社は色々プランを持ってくるけれど、仲介さんたちの意見も聞きたいし、そんなに直ぐには決められない。。。

今日は建築予定地域の老舗不動産屋でお話を聞いてきました。
地元密着型で2代目かな。古株の女性従業員さんが色々話を聞いてくれます。
で、新情報!
わたしの新築予定物件近くに新築マンション計画があることは知っていました。
だけど、広めの1LDKで私のファミリー物件とは競合しないと思っていました。
しか〜し、路線変更で2LDK3LDK混合8階建。え〜私とカブりますよね。
困る〜。
しかも竣工は私より半年早い。。。どうする。。。

確定測量の費用相場

購入した土地の確定測量を知人の紹介の土地家屋調査士にお願いしました。
400坪の土地です。
知り合いに相場を聞いたら100万は超えると言われましたが、なんと50万で引き受けて頂けました!
やった〜。そして8筆を合筆するのに約5万。ついでにお願いしました。
土地の謄本取るのも毎回8筆ではお金がかかるし、番地も覚えきれませんからね。
安いですよ。福岡周辺ならご紹介できます!
来週月曜に市役所と道路境界の立会いです。
初体験ですね〜。何事も経験。ワクワクします。
火曜は仲介さんを回って情報収集してきます。
やることが盛り沢山です。
でも楽しいですね。
頑張ります。


小規模企業共済

小規模企業共済に加入しようかと思っています。
昨年戸建を売却して、個人で持っているのは木造アパートと太陽光です。
アパートも新築からだし、屋上太陽光もメンテナンスにお金はかかりません。
子供が巣立ち扶養家族も少なくなって、所得税が重くのしかかります。
所得にアパート収入がプラスになるので、900万の壁を越えないように、色々工夫しています。
税金払うくらいならと昨年は歯の治療に数十万使いました。
以前に小規模企業共済を検討した時、主な収入がサラリーでは入れないような話でしたが、
今回色々調べてみたら、謄本での役員就任、退任の確認のみで退職金扱いの控除が通用するみたいです。
月7万積み立てて、年末に来年1年分を前納も可能らしいので、上手に使いたいと思います。


お墓があったらどうする?

新築RC予定地の前にお寺があります。
え〜、お寺。。。中にお墓があるんじゃない?って知人に言われ、ハッと気づき、が〜ん。。。
もう購入してしまったじゃん。まずい、全然考えてなかった。

お墓があったらどうしようと思い、潜入調査へ。
通りかかりのお散歩を装い中へ入ります。
信者らしき同年輩の女性が花壇の手入れをしていたので、声をかけておばちゃんトーク。
話が弾んで、食堂に招いていただき、コーヒーをご馳走になってきました。
いや〜、良い人たちでしたね。

聞くと、お墓は別の地域にあるそうで、この敷地内にはないそうです。良かった!
このお寺、信者のために、近隣に沢山駐車場を持っています。
実は私の計画物件は駐車場が120パーセントくらいしか取れないんです。
この辺りは、ファミリーだと2台駐車場が必要な場合もあるので、月極として借りられないかと前から考えていました。
少し話を振ってみたら、事務局で対応しますとの事。
事務長がいらっしゃる時に、菓子箱持ってご挨拶に行ってみよ。
何でも言ってみるものですね〜。


融資承認おりました!

申し込んでいた融資が承認されました。やった〜!
もう少し時間がかかるかと思っていましたが3週間で結果が出ました。
担当者が頑張ってくれたようです。ありがと〜。

実はこの担当者に、わたし、初対面でブチ切れたのです。へへっ。

土地の決済のために銀行の個室をお借りしようと、何度か銀行に連絡しました。
私の担当者は少し前に替わったばかりで、一度もお会いした事はありません。
前任者とは今回の案件について相談して事前審査はプラスの評価をいただいていました。
ですので、一度きちんとご挨拶もしたかったし、事業計画書も出来たのでお渡してご説明もしたかったからです。
いつも担当者は外出中で折り返しの電話をお願いしていたのですけど、ありません。

3度も無視されると、流石にこれは銀行からの拒絶のサイン??と思い始めました。
もうこれは直接行って聞いてみるしかありません。

アポなしで銀行に出向き、窓口で事情を簡単に話し、責任者に会わせて下さいというと、なんと本人が居ました。
若いかわいい男の子です。えっ、新卒?違うよね。
上司も呼んでもらい、事情を話しました。

話があるから何度も電話しているのに折り返しがないのは失礼ではないか?
貴行が私どもとお取引をするつもりがないのなら、遠回しではなく、ハッキリ言ってほしいと。。。
言いながら涙出そうだし、顔が赤くなってくるのがわかります。

そういうつもりはない、行き違いがあったようだと。

もう出入禁止になってもいいや〜。理路整然というべき事は言う!

しかしそこは大人の対応で。
事業計画を是非とも見て欲しいから、書類を渡し、次回のアポを取り、大人しく帰りました。

内容には自信があったのです。
その後担当者から連絡があり、無礼を詫び、話を進めてくれる事になりました。
最初の印象はお互いに最悪でしたが、その後、頑張ってくれています。感謝。
きっと悪い事をしたと思っているのでしょうね。大丈夫です。気にしてませんよ。
私も支店長に文句言う勢いで行ってしまい、上司の前で顔を潰すような形になってしまい悪かったと思っています。
ごめんなさいね。

おばちゃんですので、軽んじられる事は度々あります。
悲しい思いも何度もしましたが、一々凹んでいられません。
人からどう思われようと関係ありません。
私は私の人生を思ったように生きるだけです。

おばちゃんで良いこともありますよ。
警戒されないので、物件の調査で近隣聞き込みとか得意ですから。

R銀行の承認はおりましたが、先週F銀行にも申し込みをしてしまったので、一応結果待ちです。
こんなに早く結果が出るなら、もう頼まなくても良かったのにね。
あまり細かいことで競わせるのは好きではないので、R銀行にお願いしますと言いたいのですが、そこはぐっと我慢。
提案されたローン契約がちょっと複雑な商品なので、元銀行員の娘婿に聞いてみましょう。

さあ、いよいよ始まります。
決めることが沢山です。がんばろ!








なんでこうなるの。。続き

外壁やコンクリートに付着していた油染み。。。
入居者さんがベランダに食用油でも流したのか?なんて疑っていましたが、原因が判明。
エアコン室外機の修理の人が、エアコンのガスと潤滑油を飛ばしてしまったらしいのです。
工事写真をよく見ると、写っていました。作業前、作業後、動かぬ証拠ってやつですね。
管理会社の担当が見つけ、問い詰めたら白状したらしいです。
広範囲に点々とシミが出来ているのに、本人曰く、気が付かなかったと言うのです。
主人にあらましを伝えると超激怒。
今すぐ来〜い!!!!
主人も気が長い方なのですけど、怒った時は絶対引きません。

外壁汚損配管周り

配管を伝って地面に流れるほど油が飛散しています。

外壁汚損2

一生懸命やってもミスしたり、失敗することはあります。
それは、ごめんなさいで済むのです。
しかし、事故を隠蔽したとすると、話は変わってきますよね。
多大な費用がかかっても、きっちり、元どおりに直していただきます。
聞けば工事保険に入っているらしいから大丈夫でしょう。

まあ色々起こりますね〜。



古家付土地売買

今回購入した土地の件で、銀行から問い合わせがありました。

謄本をみると土地は御社の所有に書き換えられていますが、建物は前のままですね。
これだと前所有者がゴネて借地権を主張して、最悪新築が建てられないなんて可能性があるのでは?

えー、そんな。。。
慌てて契約書を見ると、土地の売買契約書。記載されているのは8筆の土地だけ。建物は書いてないですね。
仲介さんに電話して聞くと、そういう事はよくあることで、すぐに解体するのだから、登記代の節約だそうです。
間違いなく土地は私のものに。解体時は前任者の委任状をもらって、滅失登記すればいいとのこと。
委任状は仲介さんが手配してくれるそうです。。。
良かった〜。
大体、確定測量後、解体更地渡しが普通だと思うんですが、今回は売主さん破産者。
その辺りの経費を全てこちらで持つから、割安なんですよね。
売主さんの引越し費用もでした〜。


色々ありますね。
積水だって騙されるんですから。もしやと思ってドキドキしました。

なんでこうなるの?

今度は外壁汚損です。
毎週主人が物件の掃除に行くのですが、アパート裏手がこんな風に。。。

外壁汚損配管周り

配管周りに油が滲んでいます。

外壁汚損3

外壁にも転々と油染みが。。。

外壁汚損1

写真では見にくいですが、二階の壁まで飛散しています。わかりますか?
外壁汚損5

どうしたらこんな汚れ方をするのでしょうか?
入居者が排水口に油を流したのか?

でもこの排水管はベランダと屋根の雨水を流すためのものだと思うんですよね。

土曜の夜に主人が発見して、日曜に管理会社に電話するも連絡取れず、仕方ないので担当者にメールしました。
返信があったのは月曜朝で、早急に対処しますとの事でした。
火曜になって電話してみると、担当者は現地さえ確認していないもようで、清掃代はオーナーの保険で賄えると思うので業者を行かせます、なーんてお気楽モード。
ここでわたしブチ切れ。
ち・が・う・だ・ろ〜!!!
原因究明しないで掃除だけしても、また同じ事が起こったらどうするの?
まずは現地に行って自分の目で見てくださいよ。
その上で、入居者の過失が見つかれば、優しく指導するとか、対策があるでしょうに。
一体何のための管理会社なのか?

うふ、わたし、あんまり怒りませんが怒ると怖いようです。
明日業者の責任者が現地を見てくれてから、また相談になります。
想定外の事が色々起こりますね。




エアコンの故障

管理会社からエアコン故障の連絡がありました。
築4年の物件です。
室外機の基盤が壊れてるので、修理に4万かかるとのことです。
え〜、4年でエアコン壊れるの?と言うと、機械には当たり外れがありますからね〜との事です。
なんか嫌な感じ。
4年で壊れるようでは困りますよね。
そんなんだったら、修理するより新品手配したほうが長い目で見たら安いかも。。。
とも思いましたが、この物件は来年売却予定なんです。
あまりお金を掛けたくないな〜。
保険会社に問い合わせると、基盤の故障なら落雷と思われるので保険でカバーできますとの返事。
じゃあ修理でいいか。。。
この代理店は損保も生保も全部お任せしているので、担当者もこちらの立場で動いてくれるので、助かります。
新築からなので、今回初めて保険を使いますがフルリスクの保険に入っていると心強いですね。
いざと言う時の保険です。使えなければ意味がありませんから。

今回エアコンの値段を色々調べてみました。
決算特価って安いですね。3月!
次の新築はファミリーですが、エアコンは付けてあげたいのです。
竣工が夏頃ですが、時期的に一番高いかも。。。
1年のうちの一番安い時にまとめて購入しておくのもいいかもしれません。
もう少し調べてみます。。。




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