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計算出来ない!(泣)

青色申告について
会計ソフトに入力しながら色々気づいた事。。。
私の場合、始めから青色申告事業的規模で専従者給与も届け出て自分ではなかなかやるじゃんって思っていたのですけど…。
結局初年度は様々な物件取得に関する経費がかかるから赤字必至なんですよね。開業費もあるし...さらに専従者給与を源泉も住民税もかからない、主人の扶養から外れない範囲の所得、(私の場合98万円)を計上するとさらに赤字になり、事業主の主人のサラリーマン所得からマイナス分を損益通算して一旦払った源泉や住民税の還付を受けられる...っていうのがベストだってずっと思っていました。
すると事業的規模のメリット65万の控除も受けられなくなるし、土地の取得に関しての借入金の利子も経費で落とせない。勿論主人の扶養控除38万円もありません。どっちが良いのだろう。。。
緻密な計算が苦手で大雑把にしか考えられない性格なのでよくわからないのですけど…。
そんな事ではダメですね。わかるまで良く考えてみます。






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おはようございます☆

すごいですね(~_~;)
私には内容のほとんどが分かりませんでした…
それをもみのり子さんはご自身で考えて計算されてやられてるんですよね…
すごいです><

そう考えると夫の稼ぎの中ですくすくと何も考えずに生活させてもらっている自分が、如何に何も知らずに生活してるかしることができました(^_^;)

貴重な記事をありがとうございました☆
もみのり子さんぜひ頑張ってくださいね!!
すっきりしてから年越しができるといいですね(*^_^*)

No title

経費計上が多い前者が良い気がします。(←違っていたらすいません)

私は、専従者給与と65万円の控除を使った結果所得が丁度0円になるのが好きです。
理由は、税金は最後には払う事になるものですので、資金繰りを安定させたいからです。

不動産は「借金を背負い家族を巻き込んだ数千万単位のギャンブル」ですが、楽しいので止められません!

消化器小町 さま

コメント有り難うございます。

全然スゴくないのですよ。
ブログに泣き言書いちゃってすみません。

昨年の夏頃から不動産投資に興味を持って、皆さんに色々教えて頂きながら少〜しずつ解ってきつつあるって感じです。親切な先輩大家さんが色々アドバイスして下さって、何とかココまでやってこれたのです。
頭の良い人はちゃっちゃともっと効率の良い投資をしていると思いますね。
消化器小町さんは不動産には興味ないのでしょうか。

不動産のことは二人で話し合って決めていますが、私も基本、夫の稼ぎのみで養って頂いています。
とても有り難いですよね。
消化器小町さんだって何も考えずに生活している訳ではないと思いますよ。
ご主人が気持ちよくお仕事出来るように気を配ってると思うし、お子さんだってまだ小さいから子育て大変でしょう?ご主人に守られているのは確かでそれをご自分で解ってらっしゃるからエライと思いますよ。
きっとそんな気持ちはご主人に通じてますね。
消化器小町さんのブログ、ご主人への感謝の気持ちで一杯って感じですもん。
仲のよいご夫婦ですねv-290

1Rと地方木造一棟 さま

コメント有り難うございます。

丁度0円に調節するってことですか??
今年初めての申告で数字の予想もつかなくて、やりながらグルグル考えている感じです。
数字の持って行き方がよく解らなくて...
1Rと地方木造一棟さんはもう何年も大家さんしてるのしょう?
私も何年か経ったらきっと慣れてヘッチャラになりますよねv-219

私も不動産楽しいですv-344
人のお役に立っている気がするところが好きです。(立ってる?)
もう少し力をつけて高齢者向けの住宅とか考えてみたいし…。(ソコまで成長出来るか?)
また大家さん繋がりも楽しいです。
それこそ会った事も無い1Rと地方木造1棟さんとこうして会話出来ているなんてスゴいでしょう。
1Rと地方木造一棟さんはブログはしていないのですか?
リフォームの写真とか見せてくれたら嬉しいですけどv-290

今後とも宜しくお願いします。

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鍵コメ さま

こんばんは、コメント有り難うございます。

今年ブログをはじめてから色々な方と繋がり、人のご縁の不思議さに感激しています。
私も鍵コメさまのブログで随分楽しませて頂きました。特に動画。。。
他の方のコメントが沢山なので、私がつまらないコメント残しても…と控えていました。
いつも楽しく読んでいますよ。有り難うございます。

こちらこそまた来年も宜しくお願いしますねv-290

No title

【利益に関する件】
私ならば本体価格の法定耐用年数22年をベースに利益予想を立て、土地建物価格割合を決めます。
若しくは付属設備の償却期間(15年でしたっけ?)を加味した上で土地建物割合を決定します。
但し、この場合はデットクロスを十分意識しておいて下さい。
専従者給与と65万円の控除、及び修繕費やADを考慮した運営費で利益吸収し切れる金額を予想して、建物価格割合を逆算します。勿論常識の範囲で行わないと税務否認されますので、注意は必用です。
難しいのは賃料下落をどう予測するのかですが、この点中古アパートは一定の賃料下限がありますので、楽でした。

【大家暦の件】
アパート購入して約2年経ちました。
未だに分からない事ばかりで、むーん×2様に聞きまくってます(^^)
でも、専従者給与まで考慮に入れて自身で帳簿を付けて、良い住環境作りを考えている「もみのり子」様は、すぐ慣れて大丈夫な気がします(←生意気ですいません)
分からない事があれば聞いてくれれば、何でもお答えしますし、むーん×2様の方がより良い回答を持っているとも思います。(あの人は凄いですよね!)

【リフォーム写真の件】
写真はお恥ずかしいですので、またの機会で許して下さい。
ただ、物件は埼玉(と言っても真ん中辺り)ですが、もし、機会があれば、是非内見して下さい!

長々とすいません。不動産続けて下さい。成功をお祈りしております。

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No title

すいません。
先の書き込みで補足説明です。

先の内容は①今後もサラリーマン所得が続く②物件を買い増して拡大路線を取る場合の進め方です。

①数年以内にサラリーマンを引退する。②買い増しは程々にして家賃収入額を大きくは増やさないのならば、サラリーマンの給与がある内に減価償却を取りまくるのも一考だと思います。

その方が所得の均一化(=税負担の均一化)が計れます。
思うに、課税所得900万程度が一番居心地が良い気がします。

私も貧乏脱出計画の第二段として、来年はもう一棟買い増します!

鍵コメ さま

お返事有り難うございます。

来年はきっとモリモリお仕事が増えて、私の相手をしていられないほど多忙になりますよv-290
頑張ってくださいね〜。

1Rと地方木造一棟さま

色々アドバイス有り難うございます。とても勉強になります!
わたし、本は読みまくってますがあまり良く解っていない。。。
出来るだけベストな方法をと思って考えて
宅建だって取ったけど実務が伴わないから???ばかりです。
実際にされている方のお言葉はスゴく重みがありますよね。
有り難うございます。
今後ともご面倒でなかったらアドバイス、1Rと地方木造一棟さんの考えを教えて頂けると嬉しいです。


むーん×2さんは面白いですよね。
業者系のサラリーマンだから詳しいし、人柄が良さそうv-344
私の想像の中では勝手に森のくまさんになっています(笑)

サラリーマンは引退する予定はないのですけど、零細企業なので無くなる可能性はありますね。
そうなったときに拠り所が何もないとマズいというのも不動産を始めた動機の一つです。
わたし赤尾宣幸さんの「小規模介護事業の経営がわかる本」を読んで感動して号泣!
そんなお仕事が理想です。夢ですね。
サラリーがあるうちに物件を増やして安定し、高齢者向けの住宅など本当にやりたい事が出来る力をつけたいのです。頑張ります。

1Rと地方木造一棟さんも来年は買い増し作戦?良い物件に巡り会えるといいですね〜。
どんな物件を購入するのか良ければまた教えて下さい。
来年が1Rと地方木造一棟さんにとってよい年になりますように。。。

お世話になりました。
来年もまた宜しくお願いします!!

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プロフィール

もみのり子

Author:もみのり子
長女は公務員、長男は東京の大学三年で、零細企業勤務の主人と二人暮らしです。将来への不安から、不動産投資をする決心をしました。年齢的に投資を始めるには最後のチャンスとも思います。絶対失敗したくないので入念にリサーチして石橋をたたいて飛び跳ねて慎重に渡って行こうと思っています。

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