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管理会社変更しました

1棟目アパート、丁度新築から一年になります。
アパート購入を考えて色々な会社を検討していたとき、営業担当がいい人でこの人の言う事なら間違いないって思って契約しました。
提案された土地も気に入ったし、建物も上品でスゴく好き。
不動産の事全く知らずに、数千万円の借金をしてアパート購入しました。
今思えば土地の契約時に建物の管理契約書からプロパンの契約書まで全てサインさせたのは、あまり良く考える時間を与えないためだったのかな〜って思います。
管理契約は縛りが多く、契約期間は5年で、5年未満で解約の場合は共益費込みのまるっとひと月分の違約金を支払えとあります。いえ違約金とは書いてませんね。報奨金と書いてあります。。。また4ヶ月前に申し出ない時は4ヶ月分の管理費と事務手数料2万円を支払えともあります。
計算すると全部で60万くらい。
なんでそんな不利な契約をしたかと言うと、業界のこと知らないからです。
知らないからそんなものだと思っていたのですね。勉強不足です。

今回温厚な主人がぶち切れたのは、一年間で4部屋退去となりその4部屋目が6月退去で7月から入居付けできたのですが、入居者から2ヶ月分の礼金が取れたから2ヶ月分の広告料を欲しいと言ってきたからです。
どこまでも自社利益を優先する会社だと悲しくなりました。
だって入居者からの短期解約違約金2ヶ月分も管理会社に入るのですよ。
ざっと計算して1年で4部屋分の短期解約違約金お家賃8ヶ月分と広告料の4ヶ月分が管理会社の懐に入っているのです。
入退去を繰り返せば繰り返す程、管理会社は儲かる仕組みになっています。
その上2ヶ月分の礼金を広告料としてちょーだい!っていうのは欲張りでしょう?
主人が激怒です。

そんな時にそのエリアの客付けに自信のある若い会社の担当者と知り合えたのです。
結果的にこのタイミングで、まだ築浅で家賃や礼金が十分取れる時に思い切れたのは良かったかな。

管理契約書をよくよく読み込んでみると、入居時に退去する時のクリーニング費用を管理会社が預かっています。また原状回復費用として一部屋毎月2000円積み立てているから退去の無い部屋はそれも請求できるはず。
そんな費用を計算して差し引きすると30万くらい支払えば自由になれます。
そして今後は新しい管理会社へ支払う金額は半分になりました。
なので1年未満で元は取れる計算です。
違約金払っても管理会社変更するべきですね。

とは言っても、この会社にも感謝している部分もあるのです。
希望の立地で最新の設備を備え、銀行との交渉力に長けていて安ーい金利で融資がつき、物件を手に入れる事ができたのはこの会社のお陰です。
どうもありがとう。
だけどもう、お別れですね〜。スッキリ!
変更に当たって少し意地悪されていますが、許容範囲とします。

一連の出来事、勉強になりました。
一生懸命考えれば何とかなるものです。
また色々な所に顔を出していれば様々な出会いがあり、手助けして下さる人とも巡り会えますね。
大家業2年目...頑張ります!!

写真-2



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契約が5年!

土地の契約時に、5年契約!

私も建物の契約時にいきなり管理契約もだったので驚きましたが、3年だったので、まあいいかという感じで契約しました。
しかもその時点でいろいろ変更をお願いしても応じてくれました。

しかしアパートを買う前に、のり子さんの今回のブログを読んでいたら、すっごく勉強になってたと思います。

だいたい広告料1か月でも新築なんだからもったいない気がしてるのに、2か月分なんて…。

原状回復費用も取られていたのですね。私も同じ会社のアパートを検討していた時があったのですが、そんなこと説明されてませんでしたよ。

やっぱり情報を共有して、賢くならないといけませんね。
思い切った今回の行動、応援してます!

大変勉強になりました。
しかし、ひどい管理会社があるんですね。。こんなに素敵なアパート、まだ礼金が2ヶ月も取れる物件から広告代としてそっくり頂こうなんて!聞いていて腹が立ちます!
次の管理会社が良きパートナーとなる事を心よりお祈りしています。
頑張れ!!
(^O^)/

コロビビ さま

コメント有り難うございます。

そうですよ。知らないという事はコワいですね。
売買契約に関しては重要事項説明ありましたけど、管理契約に関しては何もありませんでした。
その時は主人が仕事が忙しくて出向けず私が代理で聞いて書類を持ち帰り、主人にサインをしてもらいました。
私の責任ですね。だから宅建の勉強を始めたのです。
そう考えると最初の契約が酷かったから頑張って宅建取れた訳で、結果オーライで良かったのですよね。
はい、前向きで行きます!

アーサー さま

コメント有り難うございます。

そうなんですよ。
強欲な酷い契約だと思いますが、サインをしたのは私たちで、無知だったのです。
1年かけて成長しましたね。
契約書は口答で説明されてもぜーんぶキッチリ読みましょう!
良い勉強になりました。
いつも応援有り難うございます。
アーサーさんも良い物件に巡り会えるといいですね〜。

うーむ

資本主義社会だから、一歩外に出たら利益の切り取りあいですよね。
魑魅魍魎が巣食う不動産の世界で、真っ向から「利益を切り取りに行く」と言う、その行為が好きです。
恫喝したり、お願いしたり、お礼をしたり、他社と競合させたり、その管理会社がその地域でどのようなポジションにおり、その地域で何を目指しており、何に恐れて何に関心し示すかって考えて行動してます。

時には味方して広告料を吐き出してくれる事もあります、一緒に満室にするって関係まで持って行くのは、簡単ではないですね。

そもそも自分と自分の物件に力が無いと何言っても意味ないですし・・・

次の管理会社、良い会社だと良いですね。

1Rト地方木造1棟さま

コメント有り難うございます。

そうです。自分に力が無いから、自分が無知だから、利益を攫われるのです。
私たちの勉強不足です。
この一年で少し賢くなったからこれから取り戻しますよ〜。

元の管理会社は新築建てた系列会社へそのまま管理丸投げの管理会社ですので、素人囲い込み作戦って感じですよ。福岡の大家はみんな知っています。最近は関東や離れた地域のオーナーに福岡に物件買わせたりして管理するのです。。。

No title

原状回復費の積み立ては、電話にて全額返金可能と確認してます。

まあこの契約、私も同じですけど、勉強が足りませんでした。

しかし同業他社を比較したとしても、同じようなものなので、

管理契約内容を理由に回避できる素人さんはいないでしょう。


それなりのサービスを提供してるのは理解しますが、管理料にプラスして、何かに付けて報奨金、は正直イラっときますよね!


まあ入居率は非常に高い水準で安定していますので、

なんちゃってサブリースだと割り切ってしまえば、

精神的には少し安定するかも・・・



私は他のいい管理会社見つけてないので、大規模修繕前で売っちゃう予定です。


ぐれーと さま

コメント有り難うございます。

そうです。よく契約書を読むと色々オーナーからお金を吸い取るように出来ています。
これではキャッシュが貯まるはずがありません。
同業他社は短期契約解除の違約金はオーナーの元にきますし、2ヶ月分の礼金取れれば広告費を1月分払えばいいので1月分はオーナーに頂けます。また殆どの他社は共益費は全額オーナーに頂けますよ。
それだけでも年間30万程になります。
水道代と共同灯の費用は月2000円くらいですよ。あとお掃除が6000円くらい。
実費は年間10万もかかりません。
そもそも5年の契約になったのは数年前らしいです。
3年前の契約書を別のオーナーから見せて頂きましたが、消防点検も預かり金扱いだし、鍵の交換費用も入居者からの預かり金になってました。
年々縛りがキツくなります。
原状回復費用の実費はまだ管理変えて退去していないのでわかりませんが、またわかったらお知らせしますね。
さあ、どっちがお得でしょう。。。

プロパンとエアコンの追加の契約書、高齢者住宅の件もそうでしょう?
私はよく読んで不利だと思いましたので契約しませんでした。
追加契約したオーナーが管理会社を変更するとき、とても計算が複雑になったと聞きましたよ。

ぐれーとさんは退去がないから落ち着いていられるのですね。
私のアパートは4部屋も退去ですもん。あり得ないでしょう?
なにか早く退去する人選んでるのでは??なーんて勘ぐりたくなりません?
少し意地悪でしょうか。

名古屋は入居が安定しているのかもしれませんね。
福岡は大変です。。。
管理会社は口コミで見つけました。
大家仲間を作ると情報は入ってきます。
みんな親切です。

あと、太陽光は順調ですよ。2ヶ月目もシュミレーションより1.3倍発電しています。
これは空室無しですので資金繰りに入れられますよv-290

No title

太陽光、法人作って現金使わずにうまく付けられそうなら、やるかもしれません。

共益費は・・・もう自分が悪いと思って泣き寝入りですね。

4部屋退居は正直きついですね。

私もちょうど1部屋退居でちゃいました。
建前上は転勤理由とのことなので、
早く決めてもらうしかないですね。

こういうときの動きを見極めていきたいと思います。

ぐれーと さま

お返事有り難うございます。

言い忘れましたが、共益費は交渉したらオーナーに頂けるそうです。
知人も〇〇ケンのオーナーですが、電気代と水道代を自分で払い掃除業者に直接発注して、共益費はオーナーが貰うように交渉したそうです。彼は報奨金を払わずに5年我慢して管理を変えました。それでもいいと思いますよ。
うちは主人がぶち切れてもう信頼関係はゼロになったから仕方ありません。
ぐれーとさんも掃除業者をみつけたらいいですね。

法人作ってすぐに融資は難しくないですか?
法人作るのにも最低30〜40万かかるでしょう?申告も難しくなって税理士費用も高くなるから私も思案中です。

もしかして~

はじめまして、hikaと申します。
東京に住んでます。
たぶん同じ会社だと思って思わずお話したくて図々しくコメント入れさせて頂きました

昨年福岡(故郷)に帰省したところ、地下街・地下鉄、ありとあらゆる所に「不動産投資」の文字、、、、、、。じっくり読んでみるとアパート経営で節税とありました。興味を持った私は、東京に帰省して東京でも行ってる会社に内覧予約しました。

モデルルームを観て主人がその気になり、、、福岡の物件の仮予約をしてしまい、明日までに頭金を入れてほしいという所まで進んでました。(場所は立地の悪い貝塚で川のそば、近くに店も何もない所です。)
翌日ジェットスターで日帰りを強行。午前中に現地を見て、午後に他の会社のモデルルーム見学を予約。

現地の駅降りた瞬間、唖然!
場所をみて、見る見る主人の顔が変わりました。
午後、違う会社のモデルルーム見て話を聞き、自分が騙されてることに気づいたようです。空港に着き、お断りのTELをしました。
幸い、他会社で小さいですが1棟(4部屋)購入することが出来ました。
1月に引き渡し、はれてオーナーです。

オーナーとはいえ、心の準備も、勉強もしないままでしたので、皆様のブログ拝見しながら、日々勉強させて頂き楽しんで読ませて頂いてます。

気持ち切り替えて頑張ってください。
今後も、参考にさせていただきたいと思います。



No title

「いますぐ妻を社長にしなさい」と言う本に①②が書いてありました。
①法人設立は7万円で出来る。
②確定申告は通帳金額を「会計王」に打ち込むだけ、申告時に申告書に転記するだけで簡単。

1,500円の価値が無い内容でしたが、上記が本当ならば年間40万の価値があります!

①は本当でしょうが、②も本当でしょうか?


No title

なるほど!それなら、共益費、チャレンジする価値はありますよね。

管理契約内容に盛り込まれていながら交渉で変更できるとは・・・

たぶんここ、相当グレーな判断なんだと想像します。

交渉のネタは・・・いまならいくらでも思いつきます(笑)


掃除はシルバー人材センターも良いとは聞きますね。

ただ遠隔地なんで、・・・やっぱり信頼できる管理会社を見つけないと。



法人は、まあ一発目は個人の信用です。

ここは成功したらこっそり公開・・・としておきます。

hikaさま

コメント有り難うございます。

はじめまして。コメントとても嬉しいです。
特に遠くの方からコメント頂くと、インターネットってスゴいな。ブログ書いてて良かったなって思います。
おばさんですので携帯から投稿は出来ないし、写真も見苦しかったりするのですけど、良かったら遊びに来て下さいね。
内容はその時の私の主観ですから間違っていたり、暫くすると反対の事を言い出したり、メチャクチャですけどフツーのおばさんが不動産投資に目覚めて、どこまで頑張るかやさし〜く見守って下さいね!

福岡はアパート経営で不動産投資って電車の中でもどこでも目にするでしょう?
沢山会社があるのです。
その中で1棟目に私が選んだ会社は建物のグレードが値段の割にとてもいいのです。
多分画一に大量発注で単価が安いからこそできるのだと思います。
でも系列の管理会社は強欲ですよ。会社の方針ですから対面する担当者はスゴくいい人ですけど、長くはお付き合い出来ませんでした。
だから頭から管理を任せる気がなくて違約金込みでの購入価格と思えば高くはないのかも。
実際にそう考えて購入するオーナーもいると聞きましたよ。
立地はやはり自分がみていいと思わないと後で後悔しますよね。
利回りを考えて2項道路や川の側など安い土地を仕入れて8%以上になるように考えているのだと思います。
私は立地にこだわりがあったので、敢えて高い土地を購入しました。
それが良かったのか悪かったのか。。。まだわかりません。

1月竣工なのですね。待ち長いでしょう?
新築は出来上がるまで時間がかかりますもんね。
出来たら写真見せて下さいね〜。楽しみですね〜。

1Rと地方木造1棟 さま

コメント有り難うございます。

法人設立は株式?合同?
株式だと20万位はかかるでしょう?合同だと7万くらいでできるかな?
どっちがいいのでしょう。。。

いま帳面を税理士に頼むか自分で勉強するか考えています。
士業って資格持っていても本当の力量はわからないでしょう?
報酬に見合ったお仕事して頂けると此方も納得なのですけど。。。
最近弁護士に相続の件でお願いしたのですが、準確定申告も知らず、此方が説明して文書を作り、結構手間がかかりました。全てを知っている訳ではないのですね。それで60万位報酬を支払います。高いのか安いのかもわかりませんが。。。

ご自分で申告されていますか?私は半年分の領収書を缶に入れて放置しています。
そろそろ何とかしなくては。。。

ぐれーとさま

お返事有り難うございます。

そうなんです。
何でも言ってみることですね。
あまり理不尽な要求はダメですけど正当な理由で相手を納得させれば主張は通るんですよね。
頑張って下さいね。

No title

法人は合同で行こうと思います。
それだと7万円で設立できるようです。

最初の法人は「合同会社coloredhouse」で
防音工事が出来るくらいキャッシュを貯めたら2番目の法人は「合同会社sweethouse」が良いですね。

カラーは色で、スイートは組曲です。
私のアパートに住む人には下記のどちらかを提供したいです。、
①カラフルなお部屋に住む事により、心も弾み色とりどりの生活が遅れる。
②音楽くらい自由に楽しんで欲しい、音楽が生活を楽しくしてくれる。

確定申告は当然自分でしてますが、100%合っている自信は無いです。
法人決算も自分でやってみたいですが、少し怖いです。

でも一番知りたいのは、設立のタイミングですね。
未だに理解しておりません(ToT)



1Rと地方木造1棟さま

お返事有り難うございます。

私の主人は小さな会社に勤めていて何時潰れるかわかりません。
業績が悪い訳ではありませんが、5年後は本当にわかりません。
今は年収もそこそこあり、個人の信用で融資が受けられたと思いますが一旦退職したらダメでしょう?
今のうちに会社設立して、そちらで物件購入して実績を積んでいたほうがいいかなって思っているのです。
それが正しい考えなのかもよくわかりませんけど。。。
設立のタイミングってホント難しいですよね。
もう少し考えますね。

会社名をもう考えているのですね。
スゴい!カッコいい。
アパート経営がとても好きなんですね。名前に優しい想いが現れています。
私はネーミングセンスがなくて自分の名字をいれて「オフィス〇〇」とかでいいじゃんって思ってました。
ダメでしょうか。。。v-7

申告について。昨年は...
とても真面目に色々自分で考えて具合が悪くなる位考えて、最後に疲れ果てて税理士にお願いしたら間違った申告をしていて税務署に訂正の書類を出したのですね。
人間のすることだから、プロの税理士でも間違える訳で、悪気が無ければ間違えても全然大丈夫ぽいですよね。
税務署って何だかコワい所って言うイメージですけど、善良な納税者には優しいですよ。
取得税も待ってくれるし...v-344
馬鹿みたいな質問でも答えてくれるし。
間違えても自分でできるならした方がいいですよ。絶対!
Secret

プロフィール

Author:もみのり子
長女は公務員、長男は東京の大学三年で、零細企業勤務の主人と二人暮らしです。将来への不安から、不動産投資をする決心をしました。年齢的に投資を始めるには最後のチャンスとも思います。絶対失敗したくないので入念にリサーチして石橋をたたいて飛び跳ねて慎重に渡って行こうと思っています。

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