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撃沈です。

ネットで検索してこのアパートいいかも〜って色々調べてました。
週末大家の会のセミナーがあったので、大先輩方に相談したらダメ出し連発。。。
私には少し難しそうです。
もう少しスキルのある方ならいいんだろうけど、ネギカモって言われちゃいました。。。
物件を見る時の注意点とか利回りについてなど色々アドバイス貰いました。
成功している大家さんはそんな事考えているんだなって、やっぱりスゴい。
次のアパート、気長に捜します。

居酒屋セミナー、スゴく良かったです。
最近の不動産市況と相続について。。。勉強になりました。
とても解りやすく、盛り沢山にお話ししてくれてあっという間に時間です。
資料も沢山用意してくれていたので帰って熟読しました。
コレから人口が増えそうな地域にアパート欲しいな。

真面目なセミナーのあとは懇親会。
久しぶりに熊本の大家さんともお会い出来て楽しかった〜。
サラリーマン卒業して居酒屋するって言ってました。
スゴい。大実業家ですね。
コロビビさんとも久しぶりにお話出来たし、
あと大家さんを目指している頑張り屋さんも来ていましたね。
私は物件を購入してからそんな集まりにボチボチ顔を出すようになりましたが、購入する前から勇気を出して参加すれば良かったなって思っていました。
色々情報を得られるでしょう?みんな先輩大家さんは親切ですから。

私も物件欲しい病でカスを掴まないように少し慎重に考えま〜す。



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No title

こんにちは!

九州の大家は、流石噂通りにレベルが高いのですね。
物件を見るときの「注意点」と「利回り」について、私も知りたいです!

関東では多少積算が凹んでいても公道で利回り15%ならGOです。

1Rと地方木造1棟さま

コメント有り難うございます。

そう、そのそもそもの利回りが怪しいのですよ。
現在入居頂いている2室のお家賃は28000円と38000円。
38000円は10年前からの方です。
現在募集するとしたら23000円から25000円。
近隣の不動産屋さんを回ってわかったのですが、同じような木造アパートで25000円では空室が半分くらい。
23000円で直ぐに募集をかけたとしても春までに満室は難しいだろうと言われました。ワンルームが多すぎるのです。
いくら土地値で購入してもその辺りはファミリーが住みたい場所で、単身者はもう少し駅近にいくらでも空きがあるのです。
お金かけてリフォームして数ヶ月分の仲介料払っても無駄かもしれないなら、その土地にファミリー向けのアパート建てた方がいいってみんなから言われました。。。
物件ばかり見てその周りに目が行かなかったですね。
わたしがもう少しベテランの大家さんならそんなにダメ出しされなかったかもしれないけど、みんな心配してくれるのです。抜けている所多すぎて…ですね〜。
みんなに相談しながら次の物件を探します!

お返事遅くなってごめんなさい。

最近ブログにへんなメッセージばかり届くから嫌になっちゃってですね。
ブロック出来ないのでしょうか。。。

> こんにちは!
>
> 九州の大家は、流石噂通りにレベルが高いのですね。
> 物件を見るときの「注意点」と「利回り」について、私も知りたいです!
>
> 関東では多少積算が凹んでいても公道で利回り15%ならGOです。

なるほど

納得です。
HOMES見ました。九州はバストイレ別が当たり前みたいですね。

確かに、総論で大枠のマーケットではその通りだと思います。
では、マーケットをもう少し細分化して見て下さい。

駅近物件含め、家賃25,000円~30,000円の物件ってどんな物件でした?

「バストイレ別、敷地内駐車場付き、アクセントクロスにコスモワイドが付いてキッチンはカッティングシートでカントリー調になっている。
包丁入れは新品で清潔で、照明はIKEAのクナッパーが付いていておしゃれ。」って物件が何件ありましたでしょうか?

通勤は車かバイク、駅の利用は年に1回の人は、「汚く駐車場代も高めの駅近アパート」と「駅34分で歩けなくはなく、駐車場付き3万+@のお洒落なアパート」とどちらを選びますでしょうか?

私の関東エリアにも駅近20,000円のアパートがあり、最安値では駅徒歩7分で18,000円のマンションがありますが、未だに1年以上空室です。
何故って、汚くて駐車場代が高いのですよね。

駅徒歩30分になりますが、近隣駐車場代が安く家賃30,000円で満室のアパートもあります。

あと、自分のブログにも書きましたが、駅遠物件って中々引っ越さない人が多い気がします。

もう一点、賃料単価は平米1,000円がデットだと思います。
1Rならば大抵クリアーします。
でもファミリーはクリアーしません。
原状回復コスト割れするのはファミリー物件だと勝手に思ってます。

でも、これは関東でのお話で、九州はやっぱり分らずに、参考にならなかったらすいません。

1Rと地方木造1棟さま

コメント有り難うございます。

この物件もう売れてしまいました。
やっぱり土地値で上にタダでアパートがあるって状態なら買いなのかもですね。
1Rト地方木造1棟さんが言われるように、他のアパートとの差別化で何とか出来たのかも。。。
駅近と駅徒歩20分では考え方が違いますね。
仰る事一々勉強になります。どうも有り難う。

このアパートを買ったらって私的にはいろいろ夢想していました。
1階は少しお庭があって草ボウボウ。綺麗に刈ってお花を少し植えて、玄関入ってすぐキッチンだから外から見えにくいように天井からレースカーテン。収納は扉を取って白くペイントし、下駄箱も白に、床も白のホモジニアス貼ってなーんてね。
具体的に思い描けたから少し無理して買ってもよかったかもです。
初めての築古物件で、色々な人に相談し過ぎて自分で判断できませんでした。
私がぼんやりだから皆が心配してくれてるんです。
有り難いですね。
みんな其々の投資のスタイルが違います。
私は私の基準で考えられるようになりたいです。
メゲずにまた捜します!!

でもでも、まだまだ自信がな〜い(泣)
ダメって言われるとビビって。。。

呆れないでまたアドバイスして下さいね。
いつも有り難うv-290

> 納得です。
> HOMES見ました。九州はバストイレ別が当たり前みたいですね。
>
> 確かに、総論で大枠のマーケットではその通りだと思います。
> では、マーケットをもう少し細分化して見て下さい。
>
> 駅近物件含め、家賃25,000円~30,000円の物件ってどんな物件でした?
>
> 「バストイレ別、敷地内駐車場付き、アクセントクロスにコスモワイドが付いてキッチンはカッティングシートでカントリー調になっている。
> 包丁入れは新品で清潔で、照明はIKEAのクナッパーが付いていておしゃれ。」って物件が何件ありましたでしょうか?
>
> 通勤は車かバイク、駅の利用は年に1回の人は、「汚く駐車場代も高めの駅近アパート」と「駅34分で歩けなくはなく、駐車場付き3万+@のお洒落なアパート」とどちらを選びますでしょうか?
>
> 私の関東エリアにも駅近20,000円のアパートがあり、最安値では駅徒歩7分で18,000円のマンションがありますが、未だに1年以上空室です。
> 何故って、汚くて駐車場代が高いのですよね。
>
> 駅徒歩30分になりますが、近隣駐車場代が安く家賃30,000円で満室のアパートもあります。
>
> あと、自分のブログにも書きましたが、駅遠物件って中々引っ越さない人が多い気がします。
>
> もう一点、賃料単価は平米1,000円がデットだと思います。
> 1Rならば大抵クリアーします。
> でもファミリーはクリアーしません。
> 原状回復コスト割れするのはファミリー物件だと勝手に思ってます。
>
> でも、これは関東でのお話で、九州はやっぱり分らずに、参考にならなかったらすいません。
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プロフィール

もみのり子

Author:もみのり子
長女は公務員、長男は東京の大学三年で、零細企業勤務の主人と二人暮らしです。将来への不安から、不動産投資をする決心をしました。年齢的に投資を始めるには最後のチャンスとも思います。絶対失敗したくないので入念にリサーチして石橋をたたいて飛び跳ねて慎重に渡って行こうと思っています。

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