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利回り

アパート購入時の利回り。
それは高い方がいいに決まっていて、それでも今は新築で8%超えればいいかなって感じでしょう。
中古は見る目がない、購入した途端トラブル続出なんて対処出来ないからやっぱり新築。
アパートを買おう!と思ったときホント不動産に関しては全くの素人で、ネットでの情報収集と本を読みまくったくらいの知識で、よくまあ思い切ったよね〜と思います。
業者の言うまま信じて一棟目を購入することになります。
利回りは8%を少し超えている計算。
私は当時その辺りの家賃相場などよく分からなく、販売業者の営業担当が言うには、系列の管理会社が地場の家賃をしっかりリサーチして適正な家賃設定をしています。また近隣の自社販売のアパートの家賃下落率、空室率などの資料を見せられ、確かに家賃も下がっていないし当時その辺りの管理戸数109戸のうち空室はわずか1戸でした。
そして契約、竣工。
その後は系列の管理会社へ業務を引き継ぐ事になります。
最初の客付けまでは家賃保証があり、募集して二ヶ月で満室となりました。
そして入居後二ヶ月で2部屋退去に…。
管理会社の担当者はとても良い人で、何でも聞くと割と正直に答えてくれます。
私の物件が相場家賃に比べて高い気がするので、家賃の決め方について尋ねたら、それは販売会社が利回りから逆算すると言われました。
そうなんですよね〜。
利回りなんてアテにならないんですよね。
そんな事いま気づいたのって言われそうですが、実はそうなんです。
最初の物件は気持ちも高揚しているし、細かい所はあまり考えずオーナーになる事での自己満足で購入を決めてしまっていましたね。
最初だし、少々甘くて殆ど儲からない感じですが、まあ損しなければいい位の気持ちでいようと思います。
頭金を二割入れてあるから返済計画にもゆとりがありますし、最終的にその物件のみで完結出来れば成功としましょう。
次は学習してもう少しシビアに考え、お金を増やしたいですね。

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こうした生の体験談って、すごく貴重な情報になりますね。ありがとうございます!
しかし、利回りから計算して家賃を設定したなんて。。その不動産屋さんも、ある意味とても正直なんですね。。僕も新築アパートを少し検討していますが、やはり設定家賃や10年後20年後の家賃などを想定しながら購入を考えようと思ってます。
空室が早く埋まると良いですね!
応援してますよ!

No title

こんにちは!
先日はブログ訪問してくださってありがとうございます♪
仕事と体調崩したので、まだリフォーム、取りかかれていません(><)
資材だけは地道に集めたので、
11月、がんばるつもりです♪
いつか一棟ものにもチャレンジしたいので
参考にさせて頂いてます(*^_^*)
今後もよろしくお願いします♪

アーサー さま

コメント有り難うございます。

そうなんですよ。ぼんやりしているでしょう?
一棟目の立地は大通りの銀行の角から入った県道沿いで、夜も街灯がついていて明るくオートロックもついていて女子でも安心。
なのでソコから数十m離れた路地を入った人通りの少ない同じ間取りのアパートが一万円近く安い家賃でも、これが適正価格ですと言われればそうかなって思ってしまって…。家賃の相場くらい近場の不動産屋さんに出向いて調べておくべきだったのですよね。
アーサーさんもアパート購入されるのですね。
どこのアパートを購入検討しているのですか?
ナイショで教えて下さいね。
私もナイショで教えますからv-290

オトカワ大家さん さま

コメント有り難うございます。

女子でもできるDIY とても楽しみにしています。
私も自宅の和室の壁、漆喰塗りに今年中には挑戦します!
なんでも宣言しないと後回しにしてしまい前に進みません。
自宅は古くて使い勝手が悪いことが多く、でもお金は掛けたくないので自分で出来る範囲で綺麗にしたいと思っています。
またリフォーム記事アップして下さいね。楽しみにしています。

正直…というか

 私もその業者のアパートをいくつか検討しました。

でも、その担当の人、凄いですね。悪い人ではないのでしょうが…。

私の1棟目の会社は、家賃は相場より安く設定しています。その点は信用できると思ったのですが、利回りの計算は管理会社が取る共益費も込みで計算したもので、家賃の下落は計算に入れられていませんでした。

もう一つの会社は家賃下落と空室率まできちんと計算に入れて、提案してくれるので、とても分かりやすく、担当も頭が良くて行動も早いです。

でも、私もまだ実際にアパート経営は始っていないので、これからいろいろ出てくるのでしょうね。情報交換して、お互い頑張りましょう。

コロビビ さま

コメント有り難うございます。

家賃を安く設定し過ぎているのも結局叩き合いに繋がるので、微妙。入居者が出しても良いと思えるギリギリの家賃設定がいちばん望ましいと思いません?それが一番難しいのですけど…。
家賃下落率や空室率も机上の空論で、きっと福岡市内はもっと厳しいでしょう?
少しずつ色々わかってきて、まるっと業者任せではダメですね。
もっと勉強します。
コロビビさんも頑張って下さいね〜。
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プロフィール

もみのり子

Author:もみのり子
長女は公務員、長男は東京の大学三年で、零細企業勤務の主人と二人暮らしです。将来への不安から、不動産投資をする決心をしました。年齢的に投資を始めるには最後のチャンスとも思います。絶対失敗したくないので入念にリサーチして石橋をたたいて飛び跳ねて慎重に渡って行こうと思っています。

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